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住宅ローンの借り換えシミュレーションをやって経済効果を比較しよう

住宅ローン各社では、自社に借り換えをしたときにどんな風に返済額が変わるのかというシミュレーションをやっています「住宅ローン借り換え比較ランキング」で紹介されている銀行などの公式ページでぜひ試してみましょう。

借り換えローンのシミュレーション

住宅ローンの借り換えによる節約効果を具体的な事例でシミュレーションしていきます。
ただし、実際の借り換えを行う時にはこれに加えて「手数料」などの費用が発生することになります。ざっくりですが2000万円のローンであれば定額型の事務手数料の銀行で20万円程度、定率型の事務手数料の銀行であれば80万円程度の費用が発生することになります。

経済効果を考える場合、それを差し引いて考えるようにしましょう。下記では、中間の50万円の手数料が借り換えにあたって発生したものとしてシミュレーションしています。

 

パターン1:残り2000万円、残りの返済期間20年 固定金利3%(元利均等)

上の住宅ローンを返済中だとします。この住宅ローンを借り換えする場合、どの程度の水準からメリットが出てくるのでしょうか?

  総返済額(経済効果
現行のローン 26,620,567円
金利2.5%(0.5%の引き下げ) 26,071,070円(549,497円
金利2.0%(1.0%の引き下げ) 24,889,312円(1,731,255円
金利1.5%(1.5%の引き下げ) 23,741,118円(2,879,449円

わずか0.5%の借り換え効果でも54万円も経済効果がでています(手数料込ですので手数料が無ければ104万円も経済効果があることに)。
もっと手数料の安い銀行でローンを組めればコンマ数%でも十分な借り換え効果がでることになります。

 

パターン2:期間が残り10年だったら?

上の事例で残りの返済期間が10年だった場合を考えます。他は同様とします。

  総返済額(経済効果
現行のローン 23,174,521円
金利2.5%(0.5%の引き下げ) 23,190,325円(-15,804円
金利2.0%(1.0%の引き下げ) 22,635,257円(539,264円
金利1.5%(1.5%の引き下げ) 22,088,649円(1,085,872円

残り期間が短くなると借り換えによる経済効果が小さくなるという結果がでました。返済期間が短い場合はその分、金利削減による効果が小さくなるためです。
でも、0.6%以上の引き下げが可能ならば借り換えによる経済効果はでるという試算です。

 

金利の下げ幅は小さくても借り換えの経済効果はでる

以上からわかる通り、返済期間が長い場合には金利が下がることでの経済効果が出やすいと言うことが分かります。0.5%〜1%程度の金利引き下げが見込める場合は借り換えを検討してみるべきと言えるでしょう。

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