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過剰な繰上返済は借り換えを困難にする

繰上返済はある程度の目処をつけて行うことが重要です。過剰な繰上返済を繰り返すと、万が一有利な条件の借り換えローンが見つかった場合であっても、住宅ローンの借り換えができなくなることがあるというリスクがあるからです。ここでは、過剰な繰上返済と借り換えの関連性について解説します。

期間短縮型繰上返済の注意点

期間短縮型の繰上返済を行うと、返済期間が後ろの方からカットされていきます。つまり、返済期間が短くなるのです。こうすることで余計な金利を支払わなくて良くなるという住宅ローンの期間短縮型繰上返済ですが、思わぬ落とし穴に陥ることがあります。

多くの住宅ローンでは、借り換えローンを利用するときは、借り換え前の住宅ローンの返済期間を、借り換えローンの返済期間としています。つまり、過剰な繰上返済を行っている場合、この返済期間が非常に短くなっていることもあるのです。問題があるのは、以下のようなケースです。

金銭的に余裕がある時期に繰上返済（期間短縮）を実施。その後給与がボーナスカットなどで減らされてしまい、もっとゆとりのある住宅ローンに変更しようというケース。
例）40歳（年収700万円）で総額3000万円の住宅ローンを設定。10年後に期間短縮型の繰上返済で5年分の期間短縮を実施。その後、ボーナスカットにより年収が300万円にダウン。現在の住宅ローン残債は1800万円。もう少し金利の低い住宅ローンを設定しようと借り換えを依頼したとシュミレーション。

上記の例の場合、残りの住宅ローン期間は15年間となります。残債額は1800万円ですので、金利が3%と仮定してシュミレーションすると、毎月の返済額は12万円程度となります。この場合、毎月の給与に占めるローン負担率が非常に高額と判断されることから、住宅ローンの返済が審査で落ちてしまうことがあるのです。これが、期間短縮型の繰上返済を実施していなければ残期間が20年となりますので、月々の返済額は9万円となり、審査に通る可能性が高くなります。

このシュミレーションのように、期間短縮型の繰上返済は多用することで、借り換えが不可能となってしまうこともあるのです。十分に注意しましょう。

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