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固定金利選択型住宅ローンと繰上返済

繰上返済を実施する最良のタイミングは金利変動時期です。特に金利が上がるほど繰上返済による経済的効果は高まりますので、繰上返済を活用する場合は、金利見直しと一緒に考えるとより効率的であるといえるでしょう。

 

固定金利選択型の場合、終了後には金利が高くなる?

固定金利選択型の住宅ローンの場合、固定期間が終了した後、その金利は市場動向により変化します。

仮に、ローンを組んだ時期よりも金利が上昇している場合には金利が高くなります。また、固定期間選択型の住宅ローンでは、基準金利(店頭金利)からの住宅ローンの割引が、最初の固定期間が優遇されているケースが多いです。

下記は住信SBIネット銀行の2016年2月のコア低期間選択型住宅ローンの適用金利を示したものです。

固定金利特約期間
借入金利
基準金利からの
引下げ幅
(当初特約期間)
基準金利からの
引下げ幅
(特約期間終了後)
2年
0.40
年 - 2.08 %
年 - 1.8 %
(固定選択時  
年 - 1.2 %)
3年
0.51
年 - 1.98 %
5年
0.50
年 - 2.01 %
7年
0.80
年 - 1.70 %
年 - 0.7 %
10年
0.79
15年
1.17
20年
1.25
年 - 2.58 %
30年
1.59
年 - 2.35 %
35年
1.62

たとえば、5年の住宅ローン

借り入れ金利:0.5%
基準金利からの引き下げ幅(当初特約期間):-2.01%
基準金利からの引き下げ幅(特約期間終了後):-1.8%

となっています。以上から、最初の5年間の金利は通常よりも安くなっており、固定期間終了後については優遇が小さくなります。

なので、上記のケースで、仮に住信SBIネット銀行の基準金利が変わらなかったとしても、5年間の固定期間終了後は金利が高くなるということが分かります。

 

金利が高くなったら繰上返済を考えよう

この時、負担額アップの上限は25%アップまでと定められていますが、実際何%になるかわかりません。実際に負担額アップの上限についてもそれ以上は返済額とならないというだけで、未払い利息としてストックされていきます。

こうしたリスクに備えるためには、繰上返済に使う資金を上手にためておくことでそのリスクに対応することができます。

たとえば、金利が大幅にアップしてしまい、それによる負担額も大幅に増加した場合は、「負担軽減型の繰上返済」を実施します。対して、思っていたほどの金利アップがない場合や逆に金利がダウンしたような場合は、その資金を「期間短縮型の繰上返済」に充てることで大きく住宅ローンの負担額を減らす事ができるようになります。

 

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