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返済比率 / 住宅ローンの審査基準

住宅ローンにおいては「返済比率」という条件があります。これは住宅ローンの返済額が年収に対して一定割合を越えてはならないという制限です。一般的な銀行では年収に対する住宅ローン返済比率は35%程度が上限となるケースが多いようです（金融機関により異なる）。

返済比率はどのようにして計算される？

住宅ローンにおける返済比率の計算は、あなたの1年間の年収の金額（A）に対して、利息の支払いも含んだ年間の総住宅ローン返済額（B）がどのくらいあるのかです。

例えば、年収が500万円の方で毎月のローン返済額が15万円という場合、（A）：500万円、（B）：15×12＝180万円なので、

180÷500＝36%（返済比率）

となります。この場合、あなたの返済比率は銀行の定めている条件（おおよそ35%程度）を超えているので審査上難しいのではないか？ということになります。

返済比率の計算にはその他のローンも含まれる

例えば、マイカーローンを契約している場合、クレジットカードの「リボ払い」の支払いが毎月ある場合など住宅ローン以外の債務の支払いがある場合、その支払額も返済比率に加えられます。例えば、先ほどの例で毎月の返済額を10万円に減らした場合は住宅ローン単独での返済比率は120万円÷500万円＝24%になりますが、住宅ローン以外に、マイカーローン4万円/月、クレジットカードのリボ払い2万円/月という場合はこれらも加えられますので、年間の返済額は住宅ローンの120万円、その他債務の返済額72万円が加えられ、192万円となります。よって返済比率は192万円÷500万円＝38.4%となりNGです。

返済比率を減らすにはどうしたらいい？

返済比率を減らすための方法は以下のいずれかです。

1. 年収の額を増やす
2. 年間の返済額を減らす

(1)の方法は、年収を増加させる事で、年間の返済額の比率を下げることができます。
例えば、先ほどの例で月々15万円の返済を返済比率35%にするには約515万円の年収があればOKということになります。そんなこと言われても年収をいきなりアップは無理という方は、配偶者が働いているのであれば「夫婦合算（収入合算）」という方法もありますので参考にしてみてください。

(2)の方法は、年間の返済額を減らすこと（月々の返済額を減らすこと）で収入に対する返済額の比率を引き下げるというものです。こちらはおおきく

「2-1：借入総額を減らす」という方法と「2-2：借入年数を増やす」、「2-3：返済方法を工夫する」という3つの方法があります。

2-1：借入総額を減らす
ローン総額を減らせばそれだけ月々の返済額も小さくなります。そのためには、頭金の積み増しか、購入する物件の規模（金額）を小さくする必要があります。

2-2：借入年数を増やす
例えばローン期間を20年から30年に延ばせばそれだけ月々の返済額は小さくなるので結果的に、同じ金額を借りてもローンの返済比率は小さくなります。

2-3：返済方法を工夫する
例えば、返済初期の返済負担がおおきい「元金均等返済方式」の場合はローン初期の負担が大きいため、返済比率の計算上不利になります。そのため、返済方式を「元利均等返済方式」などを選択しておけば返済比率上は有利になります。

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