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返済比率と住宅ローン審査

住宅ローンにおいては「返済比率」という条件があります。これは住宅ローンの返済額が年収に対して一定割合を越えてはならないという制限です。一般的な銀行では年収に対する住宅ローン返済比率は30〜35%程度が上限となるケースが多いようです(金融機関により異なる)。

返済比率という考え方は住宅ローンの審査において借入可能額などを決める上で大変重要な要素となっています。

 

返済比率とは?

返済というのは年収に占めるローン返済額の割合を示します。
住宅ローン審査では、住宅ローンを借りたとして、その他で利用してりうローンの返済額とを合計して審査します。

例えば、年収が500万円の方で毎月のローン返済額が5万円とします。
ここで毎月10万円を返済額とする住宅ローンを新規に組もうとするとします。

この場合、収入が500万円に対して、月々のローン返済は15万円(5万+10万)(年間180万円)になります。

この時の返済比率は下記のようになります。

180万円÷500万円=36%(返済比率)

となります。この場合、返済比率は銀行の定めている条件(おおよそ35%程度)を超えているので審査上難しいのではないか?ということになるわけです。

この返済比率は「ローン返済の余力」を銀行が判断するための材料となるわけです。

 

返済比率の目安はいくらくらい?

住宅ローン返済比率は30〜35%程度が上限というように書いていますが、この水準は年収によっても変わってきます。

年収が高い人は返済比率が高くなっても、ローン支払い後の残るお金の絶対額が大きいので生活は苦しくなりませんが、年収が低い人にとっては厳しくなります。

そのため、同じ銀行でも住宅ローンの審査において、年収300万円までの人は返済比率25%以下、年収500万円以上の人は35%でもOKというように基準が決められているはずです。

 

返済比率の計算にはその他のローンも含まれる

例えば、マイカーローンを契約している場合、クレジットカードの残高やキャッシングの融資なども返済比率の中に含まれてきます。もしも、そのような債務がある場合にはこうしたローンなどはあらかたきれいにしておくことをお勧めします。

例えば、先ほどの例で毎月の返済額を10万円に減らした場合は住宅ローン単独での返済比率は120万円÷500万円=24%になりますが、住宅ローン以外に、マイカーローン4万円/月、クレジットカードのリボ払い2万円/月という場合はこれらも加えられますので、年間の返済額は住宅ローンの120万円、その他債務の返済額72万円が加えられ、192万円となります。よって返済比率は192万円÷500万円=38.4%となり審査NGです。

参考:住宅ローンの審査とカードローン・キャッシングの借り入れ状況

 

返済比率を減らすにはどうしたらいい?

返済比率を減らすための方法は以下のいずれかです。

  1. 年収の額を増やす
  2. 年間の返済額を減らす

 

年収の額を増やす

年収を増加させる事で、年間の返済額の比率を下げることができます。
例えば、先ほどの例で月々15万円の返済を返済比率35%にするには約515万円の年収があればOKということになります。そんなこと言われても年収をいきなりアップは無理という方は、配偶者が働いているのであれば「夫婦合算(収入合算)」という方法もありますので参考にしてみてください。

 

年間の返済額を減らす

(年間の返済額を減らすこと(月々の返済額を減らすこと)で収入に対する返済額の比率を引き下げるというものです。この方法はさらに「借入総額を減らす」という方法と「借入年数を増やす」、「金利を下げる」、「返済方法を工夫する」という4つの方法があります。

 

借入総額を減らす
ローン総額を減らせばそれだけ月々の返済額も小さくなります。そのためには、購入する物件の規模(金額)を小さくする必要か、最初に入れる頭金の金額を増やして借入総額を減らす必要があります。

 

借入年数を増やす
例えばローン期間を20年から30年に延ばせばそれだけ月々の返済額は小さくなるので結果的に、同じ金額を借りてもローンの返済比率は小さくなります。 ただし、返済期間を延ばすとそれだけお金を借りている期間が長くなるので、ローン金利の負担総額は大きくなります。
ただ、住宅ローンの返済については「長期で借りて短期で返済する」という方法がセオリーとされています。最初は35年でくんで繰上返済を活用して20年で返すというプランは実行可能です。そうすれば、利息負担を抑えることができます。

 

借り入れ金利を下げる
当然ですが、ローン金利が小さくなれば1年間の返済額も小さくなります。一般に固定金利よりも変動金利の方が金利は小さいので、固定金利ではなく、変動金利でローンを組むことで返済比率を引き下げることができます。ただし、その分「金利上昇リスク」を負うことになるというのを忘れてはいけません。

 

返済方法を工夫する
例えば、返済初期の返済負担が大きい「元金均等返済方式」の場合はローン初期の負担が大きいため、返済比率の計算上不利になります。そのため、返済方式を「元利均等返済方式」などを選択しておけば返済比率上は有利になります。また、おすすめはできませんが、初期の返済額が小さい「ゆろりローン」なども返済比率を下げる方法としては効果的です。

 

返済比率はあくまでも銀行の基準

ただし、返済比率はあくまでも借りることができる上限枠的な考え方です。

返済比率が低い方がより安全とはいえますが、本来は「実際の収入と支出」をもとに考えていくべきです。

住宅ローン、借りれる金額と返せる金額は違う」でも説明している通り、この返済比率という考えは「借りることができる金額」であり、そのローンなら返済できるということを約束できるというものではない点に注意が必要です。

個人的には、住宅ローンの返済計画は保守的である必要があると考えています。より保守的な住宅ローン借りれる金額については「年収別の住宅ローン借入限度額」でも計算していますのでこちらも参考にしてください。
ざっくりですが25%を下回るくらいの水準でローンを組む方が安全だと思います。

 

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