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住宅ローンの審査に通る最低年収はいくら?

住宅ローンの借入については、契約者がきちんとローンを支払うだけの能力があるかどうかも審査の対象となります。年収額については税込200万円〜400万円程度を下限としている金融機関が多いですが、毎年の返済額についても契約者の年収を元に上限が決められます。

 

年収は住宅ローン審査の重要項目ですが、借入額に左右される

年収は住宅ローンを借りる上でも重要な審査項目の一つです。なぜなら住宅ローンの返済原資は通常年間の収入から返済されるものだからです。

年収と住宅ローンの審査については「最低額(絶対額)」に加えて「返済額の年収に対する比率(返済比率)」が重要視されます。

 

最低年収の基準

民間の金融機関の場合、最低年収基準として200万円〜400万円程度が年収審査としての一つの目安とされています。 公庫のフラット35の場合返済額の5倍が年収の目安とされます(年収の20%以内の返済額)。

 

あとは年収に応じた返済額(借入額)

最低年収をクリアしている場合、年収については「いくら借りれるか?」という部分に影響してきます。

住宅ローンの借り入れ可能額については年収に対する年間の返済額で計算される「返済比率」によって計算され、年収にもよりますが上限は35%くらいです。

ちなみに、「借入の年数を増やす」ことで年間の返済額は小さくなりますので、同じ年収でも返済期間を延ばせば借入可能額は増えます。逆に返済期間を短くすれば返済可能額は小さくなります。

ただし、ここで言っている借入可能額はあくまでも銀行審査によるものです。「住宅ローン、借りれる金額と返せる金額は違う」でも説明していますが、将来の住宅ローン破産のリスクを減らすためには余裕をもったプランニングをすることが重要です。

 

年収がある一定以上だと保証料が無料になることも

住宅ローンを借りる時、銀行側がリスクを回避するために「保証会社」を立てる場合があります。このときに発生する費用に「保証料(借り手負担)」があります。

この保証料は意外と高額で、利用者サイドから見れば無駄なコストです。

最近では「住信SBIネット銀行」「ソニー銀行」「新生銀行」のように保証料無料(保証会社を使わない)住宅ローンもありますが、都市銀行や地方銀行などはいまだに必要となるところが多いです。

ただし、保証会社を通すかどうかについては銀行側の自由です。
ある一定以上の年収があるなどの条件を満たせれば保証会社をつけないといった交渉も可能です。

もっとも、保証料については年収だけでなく、「勤務先・勤続年数」など「他の審査基準」が重要となる場合もあります。保証料は住宅ローン金利に換算すれば0.2%程度にも上ります。決して小さい金額ではありません。

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