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銀行融資(住宅ローン)とフラット35の審査基準の違い

住宅ローンの審査において「銀行融資」と「公的融資(フラット35)」においては審査の視点自体が異なる場合がありますので、念頭においておく必要があります。大まかに銀行融資は「人」を審査対象として公的融資は「物件」を審査対象とします。おこでは、住宅ローンの審査基準の違いについてわかりやすく説明していきます。

 

銀行とフラット35では融資の審査の視点が違う

住宅ローンの審査基準においては「物件」についての審査と「融資する人」に対する両方の審査が行われます。物件審査は大きく「物件の融資価値」「物件の優良性」などが対象であり人に対する審査は「返済できる能力があるか・資質があるか」が審査の対象となります。

銀行融資であっても、フラット35であってもそれぞれに対する審査は同様に行われるのですが、現在のところ、どちらに重きをおいているかに違いがあります。

 

銀行融資の審査基準(住宅ローン)

銀行融資の場合、主に「人に対する審査」が基本となります。つまり、年収や勤務実績などから見て数十年にわたる住宅ローンを遅滞なく支払い、完済するだけの能力があるか?資質があるか?というのが基本です。

その上で、物件の価値を見て、仮に融資対象となる人が返済できなくなった場合でも担保価値があるかどうかを判断の材料とします。
もちろん、1億円の価値がある物件の住宅ローンとして2000万円のローンというような場合は担保価値が非常に高いと判断されますので、ローンが利用できる可能性は当然に高くなりますが、そうでない一般の場合(例えば物件価格の80%融資)という場合はどちらかというと「人」が審査の対象となります。

また、その「人」には勤務先などの会社の状況なども含まれます(安定しているかなど)。そのため、中小企業かつ会社が赤字経営の経営者などの場合、どれだけ個人的に収入があっても審査でNGとなる場合もあります。

 

フラット35の審査基準(住宅ローン)

フラット35の場合、主に「物件」に対する審査が基本となります。フラット35は旧:住宅金融公庫融資の流れを汲む半公的融資といえますが、そちらと同様に物件に対する「適合証明書」の交付を義務化しています。この適合証明書が無ければフラット35による住宅ローンを設定することはできなくなっています。

もちろん、フラット35でも住宅ローンを利用する人の返済能力についても審査を行っていますが、審査の重みという上では銀行の住宅ローンと比較して「物件」の方にやや重きを置いている向きがあります。
言い換えると、将来的に価値が下がりそうな物件や優良でない物件に対しては審査が通りにくいということになります。

また、最大のポイントはコラム「自営業者・会社経営者の住宅ローンはフラット35?」でも説明しているように、本人の勤務先をあまり見ないという点も特徴です。そのため、自営業者や会社経営者で、会社・事業が赤字の場合など銀行融資(銀行住宅ローン)が難しい場合でもフラット35ならOKというケースも多いようです。

仮審査
フラット35ではまず、「仮審査」という審査があります。この際の審査基準は
・申込む人に対する評価・返済能力
・物件の担保価値
以上の2点が審査されます。なお、この仮審査は原則として本人の自己申告に基づいて行われます。これがクリアできた場合本審査に入ります。(なお、自己申告だからといって適当な数字や嘘をついたりすると、本審査で嘘が発覚した場合かなり不利になります。なぜなら、嘘をつく=信用できない、ということになり、審査上の評価が下がるためです。)

本審査
仮審査をクリアしたら、本審査に入ります。原則として仮審査の内容に虚偽やおおきく異なる点が無い場合は通常審査は通るといわれています。審査で落ちる原因としては、本ローン以外に借金があったり、過去にクレジットカードなどでの事故情報(参考:クレジットカードの事故情報(ブラックリスト)とは)があった場合などが考えられます。

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