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住宅ローン金利の種類と選び方

まずは、住宅ローンを借りる上で必要となる金利プランについて、現在金融機関等が提供している住宅ローンサービスの中でも重要な金利プランについてそれぞれの金利プランの特徴やリスク、メリット・デメリットなどをそれぞれわかりやすく解説していきます。

 

住宅ローンと金利選びの重要性

住宅ローンを借りる時は、金利タイプも一緒に選ぶことになるかと思います。
その中では大きく「固定金利(固定期間)」と「変動金利」のどちらかを選択するようになっているはずです。

ざっくりそれぞれの金利タイプの長所と短所を比較すると下記のように特徴が異なります。

  長所 短所
変動金利 金利が安い。仮に住宅ローン金利が変動しなければもっともお得。 将来金利が上昇すると返済額が急増するリスクがある。
固定金利 金利が変わらないので、将来の返済額の変動がない。金利上昇リスクがない。 金利が変動金利と比較して高い。
固定金利選択型 一定期間の間固定金利のメリットを享受することができる。変動金利と固定金利の中間的存在。 固定期間終了後は変動金利になる。何年の固定にするかを決める必要がある。
段階固定金利 住宅ローン返済初期のローン返済額を抑えることができる。 将来は確実にローン返済額がアップするので、どんどん返済が苦しくなる。ゆとりローン問題。
金利ミックス型 変動金利と固定金利の両方を使うことで、それぞれの長所を利用できる。状況に応じて繰上返済を活用する。 複数の金融機関を使う場合はローン管理が大変。また住宅ローン設定時の手数料などが高くつくこともある。

 

どのローン金利タイプを選べばいいのか?

住宅ローン金利タイプの選び方としては「自分自身のローン金利上昇に伴うリスク許容度」をもって決定するのがおすすめです。

間違っても、変動金利なら金利が安いから借りれるという選択方法はNGです。この場合、金利が上がってしまったら返済できないという裏返しであるわけで、人生最大の買い物ともいわれる家をギャンブルで買ってはいけません。

また、変動金利での35年返済というローンプランニングで、ぎりぎり支払い可能なプランを出して金額なら返済できますよね?と住宅購入をすすめる人は信用してはいけません。
そんな人は住宅ローンや金利のことによっぽど疎いか、あなたが将来破綻しても家が売れれば問題ないと考えるような人だと思います。

 

固定金利と変動金利の金利の差

通常住宅ローンの金利は変動金利<固定期間の短い金利<固定期間の長い金利<完全固定金利という順で金利は高くなっていきます。

たとえば「住信SBIネット銀行」の2013年6月の金利を見てみましょう。

固定期間 金利
変動金利 0.865%
5年固定金利 1.06%
10年固定金利 1.53%
35年固定金利 2.44%

となっております。変動金利と比較すると35年固定金利は2.8倍もの金利がかかることになります。仮に3000万円の住宅ローンを35年「元利均等返済」で借りた場合

固定期間 返済額シミュレーション
変動金利

月々の返済額:82,811円
総返済額:34,780,547円

35年固定金利

月々の返済額:106,286円
総返済額:44,639,927円

となります。毎月の返済額も大きく違いますし、総返済額も1000万円ちかく高くなってしまいます。固定期間を長くするとそれだけ月々の返済額も、総返済額も大きくなってしまうのです

 

変動金利と金利の上昇リスク

上のシミュレーションをみると、変動金利の方が同じ金額を借りても少ない返済額となるから、変動金利の方がお得ということになるわけです。

しかしながら、これは将来の金利変動の可能性をないものとみた場合です。変動金利は将来金利が上昇するとその分返済額も急増します。

この時に考えておきたいのは総返済額の変動もそうですが、「月々の返済が滞りなく行えるか?」です。たとえば、さきほどの変動金利のケースで、5年後に0.865%から3.5%にまで金利が上昇したとします。すると、月々の返済額は82811円から117,872円にまで上昇します。

このように金利が変動すると月々の返済額もかわります。このときに怖いのが「払えない」ということです。「住宅ローンの返済が困難なとき」でも説明はしていますが、ローンが払えなくなると、最悪のケースでは「銀行から家を競売にかけられて売られてしまう。また、それでもローンが返済できない時は残りの分は別途返済を求められる」というケースが想定されます。

つまり、せっかく買ったマイホームを売られてしまい出ていく必要があります。さらに借金が残っている場合はその分は別に返済し続ける必要がある。というものです。

 

金利変動リスクの大きなものほど余裕がある人が選ぶべき

以上から言えることは「金利変動リスクの大きなものほど余裕がある人が選ぶべき」ということです。

金利コストが低くてすむ変動金利や短期の固定金利は、月々の返済額にまだまだ大きな余裕がある人や、万が一金利が急上昇した時は一括返済や多額の繰上返済が可能な方ということになります。

一方で、変動金利の住宅ローンシミュレーションでキツキツの返済プランだという方は借りる金額多すぎるので、もう少し頭金を用意するか、購入額を引き下げましょう。
まずは、長期固定金利の返済シミュレーションでも余裕があるかどうかを視野にまず金利プランの選択をはじめてみることをおすすめします。

 

変動金利が上昇したら固定金利にするはうまくいくか?

変動金利で借りておき、その後金利が上昇したら固定金利に切り替えたらいいんじゃないの?という方もいるかもしれません。

しかしながら、通常金利は「長期金利が先に動き、その後短期金利が動きます」。
住宅ローンで言うと、固定金利が上昇しだし、その後変動金利も動くようになるという感じです。

ということは、「変動金利が上昇し始めた段階ですでに固定金利の住宅ローン金利が大幅上昇している」という可能性が高いです。
そのため、このようなケースでは固定金利が上がりだした時点で対応をしなければ、気が付いたら固定金利にしようと思ったら、すごい高い金利になっており手が出せないということになるケースもあるのです。

 

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