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住宅ローンでできる裏技、住宅ローンで事実上のキャッシュバック(マイナス金利)

住宅ローンは異次元の金融緩和によって1.0%を切るようなローンが多数登場しています。こうした金利は数年前は想像もできませんでしたが、こんな水準で実際に利用できるわけです。この金利下では住宅ローン控除を利用すれば人によっては、住宅ローンを組むことで逆にキャッシュバックが受け取れるような状況になる人も出てきます。有効に活用しましょう。

 

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)で事実上のマイナス金利

住宅ローン控除の詳しい仕組みについては住宅ローン減税(控除)を見ていただきたいのですが、大まかには年末時点のローン残高の1%分を「住宅ローン控除」として税額控除することができるというものです。

税額控除(ぜいがくこうじょ)というのは払った所得税(住民税)をその分戻してくれるというものです。仮に年末に1500万円の住宅ローンの残高があればその1%である15万円が戻ってくることになるです。

たとえば2015年2月のローン金利で見てみましょう。
「住信SBIネット銀行住宅ローン」の5年固定0.49%でローンを組んだとします。

2015年1月にローンを組んだとし、金利0.49%、35年の元利均等併催とします。

2015年12月末の残高は
1947万4880円となります。この1年間に支払った利息の合計は9万6816円になります。さて、この時点で住宅ローン控除は残債の1%である19万4788円が戻されることになります。(満額減税される所得がある場合)

差し引くと、9万7972円が残ります。つまり、住宅ローンを借りたにも関わらず、利息を支払うどころか逆にお金がもらえるという状況になっているわけです。

 

住宅ローン減税でマイナス金利を考えている人への注意点

この住宅ローン減税+1%未満の住宅ローン金利を活用すれば、実質マイナス金利で住宅ローンを利用することができるようになります。ただし、いくつか注意点もあります。

 

1)所得が無い人には向かない

まず、住宅ローン減税は所得税・住民税について払った分の中から還付される形になります(サラリーマンの場合)。ですから、払う税金が無い場合には還付されません。
仮に住宅ローン減税で15万円の税額控除が利用できる場合でも、10万円しか税金を抑えめていないケースでは5万円分の減税が宙に浮くことになります。

また、資産運用等での所得(株の売買益など)に対する税金については対象外となります。資産家で給与所得・事業所得等が無い人も活用できません。

 

2)住宅ローンを組むのにもコストがかかる

住宅ローンの金利差でのマイナス金利の恩恵を受けることはできても、住宅ローンを組む時にかかる諸経費のことを忘れてはいけません。

事務手数料」や「保証料」などの手数料等を始め、印紙税や不動産関連の税金も掛かりますので、一概にそれだけで「得をできる」というものではありません。
マイホーム取得や所有にかかる税金については「住宅ローンとマイホーム取得・維持の諸費用・税金」も御覧ください。

銀行によっても変わりますが、最初のローン諸経費だけでも40〜80万円くらいは見込んでおく必要があると思います。

 

3)金利が上がった時のことも考えておく

この方法は、あくまでも住宅ローン減税の還付率と、ローン金利との差を利用したものです。将来金利が上昇した場合には差が縮まる、あるいは支払いの方が大きくなるという可能性も否めません。

特に、提示されている金利が低い変動金利や短期の固定金利の場合、将来金利が上昇した時の影響を受けやすいので、その点を考慮しておく必要があるでしょう。

 

今回のテクニックについては特に高所得者の方で手元資金(キャッシュ)に余裕がある人はかなり有効に利用できる手段と言えそうです。

2015年2月2日 しょう

 

2016年1月29日のマイナス金利導入でさらに効果的になるか?

追記:2016年2月16日

2016年1月29日に日銀は「マイナス金利」を導入しました。
直接的に私たちに影響することはないでしょうが、住宅ローンの金利にもマイナスの圧力がかかるはずです。

そうなると、私たちに提示されるローン金利はマイナスとはならずともさらに低くなる可能性が高いと言えます。そうなってくると今回のような住宅ローン減税と組み合わせた住宅ローンテクニックはさらに有利なものとなる可能性が高いです。

 

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