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土地評価・鑑定用語

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土地評価・鑑定用語では、売出価格が妥当か、住宅ローンの担保評価に無理がないか、税金の計算でどの価格を使うかを確認します。物件価格と担保評価は同じではないため、頭金なし・諸費用込み借入を検討する場合は特に注意が必要です。

価格と評価を分けて確認する

評価の種類	使われる場面	住宅購入での見方
公示価格・基準地価	土地相場の目安	標準地の価格であり、個別の土地条件は別に見る
路線価	相続税・贈与税の評価	相続や親族間売買、贈与を伴う購入で確認する
固定資産税評価額	固定資産税・都市計画税	購入後の毎年の住居費を見積もるときに使う
担保評価	住宅ローン審査	金融機関が融資額を判断する評価で、売買価格より低いことがある

インウッド方式

インウッド方式とは、一定期間続く純収益を現在価値に割り引いて不動産価格を求める収益還元法の一種です。収益物件評価で使われます。

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有している間に継続して得る収益。不動産投資では家賃収入が代表例だが、管理費・修繕費・税金・空室・ローン利息を差し引いた手残りで判断する。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、資産を売却したときに得る値上がり益。不動産では売却価格から取得費・譲渡費用などを差し引き、譲渡所得や住宅ローン残債まで含めて手取りを確認する。

公示価格

公示価格とは、地価公示法に基づき毎年1月1日時点の標準地の正常な価格として国が3月に公示する価格です。住宅購入では相場や担保評価の参考になります。

公示地価

公示地価とは、地価公示法に基づき毎年1月1日時点の標準地価格として国が公表する地価です。2026年は令和8年地価公示を確認します。

収益還元法

収益還元法とは、不動産が将来生む純収益を現在価値に換算して価格を求める鑑定手法です。投資用物件や賃貸併用住宅の評価で使われます。

固定資産評価基準

固定資産評価基準とは、市町村が固定資産税の課税標準となる土地・家屋等の価格を評価するための基準です。住宅購入では税額や評価額を確認します。

委任

委任は事務処理や法律行為を相手に任せる契約。不動産売買では代理権、委任状、媒介契約との違いを確認します。

底地

底地とは、借地権が設定されている土地の所有権です。借地人が建物を所有しているため、土地所有者は自由に利用しにくく、地代、更新料、承諾料、借地権との関係で評価や売却が変わります。

建付地

建付地とは、土地所有者が自ら所有する建物の敷地として使っている土地です。中古住宅購入では建物状態、再建築可否、土地評価を確認します。

減価償却

減価償却とは、建物など時間の経過で価値が減る資産の取得費を耐用年数にわたって費用化する手続き。土地は対象外で、賃貸経営や売却時の取得費計算にも影響する。

準角地

準角地は二方向以上の道路に接する土地。日照や視認性に優れる一方、建ぺい率緩和や斜線制限は自治体条件を確認します。

画地

画地とは、利用状況や取引上まとまりのある土地の単位です。住宅購入では一筆の土地と評価上の画地が異なる場合があり、面積・接道・評価を確認します。

還元利回り

還元利回りとは、収益還元法で純収益を不動産価格へ換算するときに使う利回りです。金利、立地、空室リスク、築年数で変わります。

 

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