金利が低いローンと手数料が安いローン、何年使うと差が変わる？

執筆：住宅ローン比較.com 編集部 / 情報確認：2026-09-29

この読み物のポイント

低金利と低手数料の順序は使用年数で変わります。途中完済なら残債も含めて比べましょう。

金利が低い見積と、初期費用が少ない見積。どちらが有利かは、何年借りるかによって変わります。住宅ローンを最後まで返す予定と、数年で住み替える予定を同じ総額だけで比べないために、架空の2案で確かめます。

金利だけを下げても、初期費用が高いことがある

例として、両案とも3,500万円を35年、元利均等・ボーナス返済なしで借りると仮定します。プランAは年1.00％で初期費用77万円、プランBは年1.15％で初期費用22万円です。どちらも金利は変わらず、初期費用は現金で払う設定です。実在する銀行の募集条件ではありません。

住宅金融支援機構も、金利と融資手数料を合わせた総支払額を概算しています。ただし、その表示だけで個々の契約の登記・保険・繰上返済費用まで確定するものではありません。［1］

5年ならB、完済までならAという結果

この条件では、Bの低い初期費用55万円が最初は効きます。金利差による利息負担が積み重なり、12年目ごろにAとBの順序が入れ替わります。途中時点の比較は「それまでの返済額＋残債＋初期費用」から借入元本を引いて計算しました。5年後の返済額だけを比べると、残債の差を見落とします。

試算条件：月利＝年率÷12、毎月同額の元利均等返済、月末返済、金利一定、初期費用は現金払い。税金、住宅ローン控除、団信保障・金利上乗せ、保証料返戻、売却費用、全額繰上返済手数料、日割り利息は含めません。円未満の計算値を最後に丸め、表は万円単位に丸めています。銀行の正式な返済予定表とは端数が異なる場合があります。

自分の見積書では、数字の条件を先にそろえる

1. 金利の区分：基準金利、通常の適用金利、優遇・キャンペーン金利のどれか。借入比率、団信、申込・実行期限も確認する。
2. 初期費用：融資手数料、保証料、登記・契約費用、火災保険など。借入に含めるなら元本に一度だけ加える。
3. 途中で終える費用：全額繰上返済手数料、保証料返戻、売却にかかる費用と、完済時の残債を分ける。
4. 将来変わる条件：固定期間や当初優遇の終了時期、終了後の優遇幅、返済額見直し規則を契約先に確認する。

見積書で分からない項目は「0円」と決めず、銀行や不動産会社へ確認する項目として残します。実際に適用される金利は融資実行日など契約条件で変わるため、保存した比較も申し込み前に確認し直してください。

この記事と同じ条件で試す

見積比較ツールを開くと、この記事と同じ架空のA・B案から始められます。借入額、金利、費用を自分の提示条件へ書き換え、5年・10年・完済時点を切り替えてください。比較結果はこの端末に保存または印刷できます。