繰上返済で残り10年未満に。住宅ローン控除は受けられない？

「あと何年返すか」だけでは判定できない

国税庁の住宅ローン控除の対象となる住宅ローン等（No.1225）は、償還期間が10年以上であることを要件としています。この期間は、借金が存在していた期間ではなく、最初の返済から最後の返済までです。借入日と初回返済日が異なる場合は、借入日を起点にしないよう注意してください。

すでに返した期間も含めて数えるため、「繰上返済した日から10年残す」という意味ではありません。ただし、期間を短くしすぎて最初から最後までが10年未満になると、控除への影響が大きくなります。

住宅の新築・購入に伴う住宅ローン控除を利用中で、今のローンを一部繰上返済する場合が対象です。借り換えは新しいローンの要件も確認が必要で、増改築等の別の特例とは要件が異なります。制度情報は2026年10月24日確認。

残り約4年でも、8年と12年では結果が違う

2026年11月16日に期間短縮型の繰上返済を行い、最終返済日を2030年11月15日にする仮定です。どちらもその時点の残りは約4年ですが、初回返済日が異なります。繰上返済前は控除の要件を満たし、控除期間も残っているものとし、借り換え・返済の据置き・返済休止はない条件です。

表は横にスクロールして確認できます。

Aは残りが約4年だからではなく、初回から最終までが8年になるため、この期間要件を満たしません。Bは12年なので、この要件は満たします。ただし、10年以上あれば控除を必ず受けられるわけではありません。自分の入居年に対応する控除期間や、所得・居住などのほかの要件も必要です。

10年ちょうどに近い短縮を考えている人は、年数の概算だけで申し込まず、変更後の返済予定表で初回・最終の返済日と返済回数を確認してください。据置期間などがある場合も、単純に借りてからの経過年数を足す方法で判断せず、税務署などへ確認しましょう。

「控除額が減る」と「その年に使えない」を分けて考える

繰上返済で年末残高が減ると、控除の計算対象となる残高も減り、控除額に影響することがあります。これとは別に、繰上返済で償還期間が10年未満になる場合、国税庁の租税特別措置法関係通達41-19「繰上返済等をした場合」では、その年の控除は適用されないとしています。

上のケースAなら、2026年に繰上返済して期間要件を満たさなくなるため、「2026年分は受けて、翌年からやめる」という判断はできません。年末調整や確定申告の準備中でも、実行予定年の扱いを先に確かめましょう。

期間を短くする案と、毎月の返済額を減らす案を比較するときは、銀行にそれぞれの利息軽減額・手数料・変更後の最終返済日・年末残高見込みを出してもらいます。控除をいくら使えるかは、銀行の返済試算だけでは決まりません。残っている控除期間、借入限度額、自分の所得税・住民税なども含めて税務署や税理士に確認してください。

控除を残すためだけに借入れを続けると、支払利息がかかります。反対に、控除への影響を考えず資金を返済へ回すと、修繕・教育費・収入減に備える現金が不足することもあります。近い支出の資金に余裕がない人は、期間短縮を急ぐ前に、手元に残す金額を決めましょう。

借り換えは別の確認が必要です。国税庁のNo.1233では、新しいローンも10年以上の償還期間などの要件を満たす必要があり、控除期間は借り換えで延長されないとしています。以前のローンを返していた年数を足せば、新しい短期のローンも対象になる、と考えないでください。

申込み前に、2枚の返済予定表と控除の書類をそろえる

1. 日付を先に確認する。当初の初回返済日と、希望する繰上返済後の最終返済日を書き出す。
2. 実行前の試算を取り寄せる。短縮する期間や返済額を変えた案も依頼し、利息・手数料・年末残高見込みを比べる。
3. 税務上の扱いを確認する。入居年、初回返済日、変更後の最終返済日、実行予定日を伝えて、実行年の控除要件を確かめる。
4. 現金を残してから申し込む。今後の支出と収入減に備える資金を確保し、受付期限や申込内容の変更・取消しの扱いも借入先へ聞く。

銀行には「初回返済日は○年○月○日です。この繰上返済で最終返済日と返済回数はどう変わりますか。短縮を抑えた案と、返済額を減らす案も出せますか」と聞けます。税務署などには、その回答と控除の書類を添えて「この日程で実行した年の住宅ローン控除に影響しますか」と確認してください。