借り換えで月々の返済が減ると、5年後の負担も減る？

執筆：住宅ローン比較.com 編集部 / 情報確認：2026-09-29

この読み物のポイント

月々の差額だけで費用回収を決めず、同じ時点の残債も比べましょう。

借り換えで毎月の返済額が下がっても、その分だけ費用を回収できたとは限りません。返済期間を延ばすと元金の減り方も変わるためです。架空の条件で、同じ5年後に支払額と残債を並べます。

残高3,000万円・残り25年から借り換える例

現在のローンは残高3,000万円、年1.8％、残り25年。新しいローンは年1.1％、借り換え費用70万円を現金払いと仮定します。借り換え後の期間を25年のままと35年へ延ばす2案で比べます。実在商品の募集金利や審査条件を示すものではありません。

住宅金融支援機構は、借り換えで融資手数料、印紙税、抵当権の抹消・設定費用、完済時の利息清算などが必要になると説明しています。見積の70万円には、自分に必要な項目を確認して入力してください。［1］

月額差が大きい35年案は、5年後の残債も多い

* 差額＝現在のローンの「累計返済額＋5年後の残債」−借り換え案の「累計返済額＋5年後の残債＋借り換え費用70万円」。万円単位に丸めています。5年間の月額節約額だけを費用から差し引いた数字ではありません。

35年案の通常月返済は現在より約3.82万円少なくなりますが、5年後の残債は現在より約136万円多くなります。25年案は通常月の差が約0.98万円にとどまる一方、5年後の残債は現在より約39万円少なくなります。同じ日に売却・完済する場合は、支払い済みの額と残る元金を合わせて見ます。

この架空条件では、完済までの差額は25年案で約224.9万円、35年案で約41.8万円です。35年案の返済額の低さを、総費用の低さと同じ意味で受け取らないようにします。

見積に足りない費用と返済条件を確認する

1. 費用の支払い方：諸費用を現金で払うか、新しい借入元本に含めるか。両方に計上しない。
2. 金利が変わる時期：変動金利の見直し、固定期間・優遇期間の終了、引落額の見直しを別々に確認する。
3. 残債と完済費用：住み替えや繰上完済の予定があれば、その時点の残債、全額返済手数料、保証料返戻を確認する。
4. 家計の余力：月額を下げる目的が返済負担の軽減なら、借り換え審査だけでなく現在の借入先にも返済条件の相談先を確認する。返済がすでに困難な場合は返済困難時の案内を先に読む。

試算条件：月末返済の元利均等、ボーナス返済なし、金利一定、諸費用70万円は現金払い。住宅ローン控除、団信の保障差、税金、保証料返戻、日割り利息、売却費用を含めません。銀行の正式な返済予定表とは端数や金利変更規則が異なる場合があります。

この記事と同じ条件で試す

借り換えシミュレーションを開くと、残高3,000万円・残り25年・現行金利1.8％・借り換え後1.1％・費用70万円から始められます。まず返済期間を空欄のまま試し、次に詳細条件の「借り換え後の返済期間」へ35年と入力して比較してください。表示される費用回収時期も残債差を含む概算です。