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住宅ローンが払えない・返済が苦しいときの対応 2026年版

RISK MANAGEMENT

リスク・困ったとき

金利上昇、収入減、災害、返済困難に備える

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住宅ローンは長期間続く借入です。収入減少、病気、離職、教育費、離婚、金利上昇などで、借りた当初は問題なかった返済が苦しくなることがあります。2026年時点で大切なのは、滞納してから動くのではなく、返済が苦しくなりそうな段階で金融機関へ相談することです。

 

返済が苦しくなったら最初にすること

まず、現在の収入、毎月返済額、ボーナス返済、管理費・修繕積立金、固定資産税、カードローンや自動車ローンなどを一覧にします。そのうえで、住宅ローンを借りている金融機関に早めに相談してください。

返済条件の変更、一定期間の返済額軽減、返済期間の延長などは、延滞が続いてからよりも、早い段階の方が相談しやすくなります。家族だけで抱え込まず、必要に応じて弁護士、司法書士、自治体の相談窓口なども利用しましょう。

今日のうちに行う4つのこと

1. 次回返済日と不足額を確認返済予定表・口座残高・ボーナス返済の有無を確認します。
2. 新しい借入を止めるカードローンやリボ払いで住宅ローンを埋めないようにします。
3. 借入先へ相談予約返済日前が原則です。過ぎている場合はその日のうちに連絡します。
4. 家計と収入見通しを1枚にする現在と今後6〜12カ月の手取り・固定費・返済可能額を整理します。

 

金利上昇で返済が苦しくなったときの負担目安

金利上昇が家計を圧迫している場合は、現在の約定返済額だけでなく、次の見直し時に金利がさらに0.5〜1.0ポイント上がった場合も試算します。次の表は借入残高3,000万円、残期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしで、金利が直ちに返済額へ反映されると仮定した概算です。

適用金利	毎月返済額	年1.0%との差	判断
年1.0%	約8万4,700円	基準	現在の家計収支を確認
年1.5%	約9万1,900円	月約7,200円増	固定費削減と借り換え効果を試算
年2.0%	約9万9,400円	月約1万4,700円増	返済条件変更も含め早めに相談

概算であり、実際は残高、残期間、返済方式、5年ルール・125%ルールの有無、金利見直し日で異なります。ルールがある場合も利息負担そのものがなくなるわけではありません。詳しくは金利上昇時の返済額シミュレーションで確認してください。

 

金融機関へ相談する前に準備する情報

相談時に「毎月いくらなら払えるのか」「一時的な問題なのか、長期的な問題なのか」を説明できると、返済条件変更の話が進めやすくなります。住宅金融支援機構やフラット35の返済中ページでも、具体的な相談や申請は返済中の金融機関へ連絡する流れです。

確認項目	準備する内容	判断に使うポイント
住宅ローン情報	残高、金利タイプ、毎月返済額、ボーナス返済額、残り期間、固定期間終了時期	返済期間延長、ボーナス返済見直し、金利タイプ変更、借り換え可否を確認する
家計情報	手取り収入、賞与見込み、生活費、教育費、管理費・修繕積立金、固定資産税、保険料	毎月いくらなら無理なく返済できるかを数字で把握する
収入変化	失業、休職、病気、育休、転職、介護、勤務時間短縮などの内容と回復見込み	一時的な軽減で戻せるのか、長期的に返済計画を組み直すべきかを分ける
他の借入	カードローン、自動車ローン、リボ払い、教育ローン、税金や管理費の滞納	住宅ローンより高い金利の借入で穴埋めしていないか確認する
住宅の状況	売却予想価格、残債との差、共有名義、連帯債務、ペアローン、税金や管理費の未払い	家を残す選択と売却して生活再建する選択を比較する

 

延滞前後で取れる選択肢は変わる

住宅ローン返済の相談は、早いほど選択肢が残ります。住宅金融支援機構も、返済が困難な利用者向けに返済方法変更メニューを案内し、具体的な申請は返済中の金融機関へ連絡する流れとしています。民間銀行でも同様に、まずは借入先へ早めに連絡することが基本です。

状況	優先する行動	確認する選択肢
返済日前に不足が見えている	金融機関へ相談予約を入れ、家計表と収入資料を準備する	返済期間延長、一定期間の返済額軽減、ボーナス返済見直し
1回延滞している	放置せず、支払予定日と今後の収入見通しを伝える	条件変更、家計整理、他の借入の整理
複数回延滞している	金融機関と同時に法律相談も検討する	個人再生、任意売却、売却後の残債整理
返済継続の見通しがない	競売へ進む前に売却や生活再建の方針を決める	任意売却、自己破産、住み替え後の生活費

延滞から期限の利益喪失・代位弁済・競売申立てまでの時期は契約や金融機関で異なります。「何カ月までは大丈夫」と考えず、届いた通知の名称・差出人・回答期限を基準に行動してください。

 

返済条件変更・借り換え・売却の分岐

返済が苦しいときの対策は、全員に同じ答えがあるわけではありません。延滞の有無、収入の戻り方、住宅の時価、他の借入の大きさで、優先順位を変える必要があります。

現在の状況	優先したい選択肢	関連ページ
一時的に支出が増えた、または収入が落ちた	一定期間の返済額軽減を相談し、元の返済へ戻す時期も確認する	一定期間住宅ローン返済額を軽減してもらう
毎月返済額が恒常的に重いが、収入は続いている	返済期間延長、返済額軽減型の見直し、延滞前の借り換え比較を検討する	住宅ローンの返済期間の延長を申請する
カードローンやリボ払いで住宅ローンを穴埋めしている	新たな高金利借入を止め、住宅ローンと他の債務を分けて相談する	返済が厳しくても避けたい自転車操業
自宅は残したいが、住宅ローン以外の借入も大きい	個人再生など、住宅を残す法的整理の可否を専門家へ相談する	個人再生手続きで自宅を守る
収入回復が見込めず、家を維持する費用も払えない	競売へ進む前に、任意売却や住み替え後の生活費を確認する	任意売却を検討する

 

借り換えで解決できる場合・できない場合

金利上昇局面では、借り換えによって必ず負担が軽くなるとは限りません。借り換えには事務手数料、登記費用、保証料、印紙税または電子契約費用などがかかるため、金利差だけで判断せず、残り期間と残高を含めた総支払額で比較します。

延滞前で収入が安定しており、残高と残り期間が十分にある場合は、借り換えによって毎月返済額を下げられる可能性があります。一方、すでに延滞している、転職直後や休職中で収入が不安定、住宅の時価が残債を大きく下回る、税金や管理費の滞納があるといった場合は、借り換え審査が難しくなりやすいため、先に借入先金融機関へ返済条件変更を相談することが現実的です。

借り換えを検討できる状態なら、借り換えローンランキングや繰上返済と借り換えの比較も確認し、諸費用を含めて判断しましょう。

 

相談先は目的ごとに分ける

返済に困ったときは、相談先を一つに絞るよりも、目的ごとに分ける方が整理しやすくなります。金融機関は返済条件変更の相談先、法律専門家は債務整理や個人再生の相談先、不動産会社は売却価格や住み替えの確認先です。

相談先	相談する内容	注意点
借入先の金融機関	返済期間延長、一定期間の返済額軽減、ボーナス返済の見直し、返済予定日の調整	返済日前に連絡する。延滞後も放置せず、支払予定と家計状況を伝える
住宅金融支援機構・フラット35の案内ページ	返済方法変更、任意売却、返済中の手続きに関する情報確認	実際の申請や具体的な相談は、返済中の金融機関へ行う
弁護士・司法書士・公的相談窓口	個人再生、自己破産、複数債務、差押え、競売通知、税金滞納	法的整理は住宅や保証人に影響するため、早めに専門家へ確認する
不動産会社	売却予想価格、売却期間、住み替え費用、残債が出る場合の進め方	任意売却は金融機関との調整が必要。単独で売却を進めない

公的・公式情報

相談先と制度を確認できるページ

• 住宅金融支援機構「返済方法の変更」フラット35・旧公庫融資の返済方法変更メニュー。具体的な申請は返済中の金融機関へ連絡します。
• 住宅金融支援機構「タイプ別返済方法変更メニュー」返済期間延長や一定期間の元金据置などの対象・審査条件を確認できます。
• 金融庁「金融サービス利用者相談室」金融機関との取引に関する相談・情報提供窓口です。返済条件変更の申請先そのものではありません。
• 法テラス個人再生・自己破産・差押えなど、法的整理を含む相談先を探す場合に確認します。

 

住宅ローン返済が厳しくても絶対にやってはいけない自転車操業

まず、住宅ローンの返済が厳しくなってきたという方で絶対にやってはいけないのが「自転車操業」による返済です。住宅ローンの返済が厳しいためにカードローンや消費者金融で借りて返済を続けると、金利負担が一気に重くなります。住宅ローンより高い金利の借入で住宅ローンを返すのは、問題を先送りして悪化させる行動です。
＞＞住宅ローン返済が厳しくても絶対にやってはいけない自転車操業

 

放置すると危ないサイン

住宅ローンの返済不安は、延滞してからではなく、延滞しそうな兆候が出た段階で動くことが重要です。次のような状態が出ている場合は、借り換えで解決できるか、返済条件変更を相談すべきか、売却も含めて考えるべきかを早めに分けます。

危ないサイン	起きていること	優先する行動
ボーナス返済の原資がない	賞与減少や支出増で、半年ごとの返済だけ不足しやすい状態です。	ボーナス返済の見直しや一時軽減を返済日前に相談します。
税金・管理費・保険料を後回しにしている	住宅ローン以外の住居費が払えず、家を維持する費用が不足しています。	住宅費全体を見直し、返済条件変更や売却判断も含めて整理します。
カードローンで生活費を補っている	住宅ローンより高い金利の借入が増え、家計悪化が早まりやすい状態です。	新規借入を止め、金融機関と法律相談窓口の両方を確認します。
ペアローン・連帯債務の一方の収入が落ちた	片方の収入減でも返済全体が崩れ、離婚や別居時は売却判断も複雑になります。	共有者・連帯債務者と同時に相談し、単独判断で売却や延滞を進めないようにします。

 

届いた通知で現在地を確認する

延滞後は、経過月数よりも通知の内容が重要です。差出人が借入先から保証会社・債権回収会社へ変わることもあるため、封筒を捨てず、回答期限と連絡先を確認します。

 

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リスク・困ったときの記事一覧

01返済期間の延長毎月返済を下げる条件変更02一時的な返済軽減元金据置と終了後の負担03任意売却競売前の流れと残債

住宅ローン返済に関するよくある質問

住宅ローン返済が苦しいとき、最初に何をすべきですか？

家計、収入、支出、住宅ローン残高、他の借入を整理し、返済日前に借入先の金融機関へ相談することが最優先です。延滞前の方が、返済期間延長、一定期間の返済額軽減、ボーナス返済の見直しなどを相談しやすくなります。

返済条件変更と借り換えはどちらを先に考えるべきですか？

延滞前で収入が安定しており、諸費用を含めても総支払額や毎月返済額が下がる見込みがある場合は借り換え比較も選択肢になります。一方、返済継続が難しい、延滞が近い、収入が不安定な場合は、まず借入先の金融機関へ返済条件変更を相談するのが基本です。

任意売却や個人再生はいつ検討しますか？

返済期間の延長や一時的な返済額軽減をしても返済継続が難しい場合、住宅を売っても残債が出る場合、延滞が進む可能性が高い場合は、早めに金融機関や弁護士・司法書士などの専門家へ相談し、任意売却や個人再生を含めて生活再建の方法を検討します。

督促状や期限の利益喪失の通知が届いたらどうすればよいですか？

通知を放置せず、書面に記載された債権者または窓口へ当日中に連絡します。期限の利益喪失や代位弁済の通知がある場合は、借入先だけでなく弁護士などの法律専門家にも相談し、競売手続きの期限、任意売却、個人再生などを確認します。