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店頭金利・基準金利と優遇金利 2026年版

住宅ローン金利を見るときは、店頭金利・基準金利、優遇金利、適用金利の違いを理解する必要があります。実際に返済額を決めるのは適用金利ですが、2026年7月時点では基準金利、優遇幅、固定期間終了後の条件によって将来の返済額が大きく変わります。ランキングの一番低い金利だけで選ばず、金利がどう決まるかまで確認しましょう。

 

店頭金利・基準金利はベースになる金利

店頭金利または基準金利とは、金融機関が住宅ローンの基準として設定する金利です。変動金利、固定期間選択型、全期間固定など、金利タイプごとに基準が異なります。

実際に借りる金利は、多くの場合、基準金利から一定の優遇幅を差し引いた「適用金利」です。たとえば「基準金利 年2.475%、優遇幅 年-2.0%、適用金利 年0.475%」のように表示されます。

住宅ローンを比較するときは、適用金利だけでなく、優遇幅がいつまで続くのか、固定期間終了後も同じ優遇幅が残るのか、基準金利が上がったときに適用金利がどう変わるのかを確認します。

用語	意味	比較時の注意点
店頭金利・基準金利	金融機関が金利タイプごとに定めるベースの金利です。	変動金利は短期金利や金融機関の基準に連動し、固定金利は市場金利や期間ごとの設定が影響します。
優遇金利・引下げ幅	基準金利から差し引かれる幅です。	審査結果、自己資金割合、給与振込、口座利用、団信プランなどで変わる場合があります。
適用金利	実際に返済額計算で使われる金利です。	申込時ではなく借入実行時の金利が適用される商品もあるため、実行月を確認します。

 

金利は申込時ではなく実行時で変わることがある

住宅ローンの金利で特に注意したいのが、申込時の金利と借入実行時の金利が異なる場合です。多くの金融機関では、実際に融資を受ける「借入実行日」の金利が適用されます。物件の引渡し、建物完成、つなぎ融資、売買契約から決済までの期間が長い場合は、申込時に見ていた金利と変わる可能性があります。

2026年は金利がある時代に戻っているため、申込から実行までの数カ月で金利が変わる前提で考えます。ランキングで見た金利、事前審査時の金利、正式承認時の金利、実行月の金利を混同しないようにしましょう。

タイミング	確認すること
比較・事前審査時	候補銀行を絞るための参考金利です。実行時に変わる可能性があります。
正式申込・本審査時	審査結果、借入額、返済期間、団信、自己資金割合で適用条件が変わることがあります。
借入実行月	実際の返済額に使われる金利です。金融機関の公式金利表で最終確認します。

 

当初優遇と通期優遇の違い

種類	特徴	注意点
当初優遇	借入当初や固定期間中の金利を大きく下げる	期間終了後に優遇幅が小さくなり返済額が増える場合がある
通期優遇	返済期間を通じて一定の優遇幅を受けやすい	当初金利は当初優遇型より高く見えることがある

10年固定などで金利が非常に低く見える商品は、当初優遇型のことがあります。2026年のように金利上昇を意識する環境では、固定期間終了後の金利を必ず試算しましょう。

たとえば、当初10年だけ大きく引き下げるタイプでは、11年目以降の優遇幅が小さくなることがあります。借入当初の返済額だけでなく、固定期間終了時の残高と、再固定・変動移行後の返済額を並べて確認してください。

 

金利ランキングを見るときの注意点

金利ランキングでは適用金利が低い順に見えますが、融資事務手数料、保証料、団信、疾病保障、繰上返済手数料、固定期間終了後の優遇幅まで含めると、実質的な有利不利は変わります。

変動金利では基準金利の見直し、固定期間選択型では固定期間終了後の再選択、全期間固定では借入月の金利確定タイミングが重要です。金利タイプの違いは「住宅ローン金利の種類と選び方」で詳しく整理しています。

表示金利から実質金利へ足すもの

ランキングや公式ページの金利は、最も低い条件の適用金利が目立つことがあります。しかし、実際には団信の保障内容、借入期間、物件条件、自己資金割合、キャンペーン条件によって上乗せや条件変更が入ることがあります。

確認項目	適用金利への影響
団信・疾病保障	一般団信は金利込みでも、がん団信、三大疾病、全疾病保障などで上乗せ金利が必要な場合があります。
借入期間	35年超や40年・50年返済では、金融機関によって金利が変わることがあります。
自己資金割合・物件条件	物件価格に対する借入割合、環境配慮型住宅、長期優良住宅などで優遇条件が変わる場合があります。
取引条件	給与振込、口座開設、カード、スマホ・電気契約などが優遇条件に含まれることがあります。
事務手数料・保証料	金利が低くても定率手数料が高い場合、総支払額では不利になることがあります。

金利だけでは判断しにくい場合は、表示金利に団信上乗せを足し、事務手数料・保証料を含めた総支払額で比較します。特に借り換えでは、現在のローンの全額繰上返済手数料、抵当権抹消・設定費用、保証料返戻も含めて見ます。

公式ページで見落としやすい表示

金融機関の公式ページでは、同じ住宅ローンでも「変動金利型」「固定金利特約型」「固定金利選択型」「ミックスプラン」など、表示名が分かれます。また、最優遇金利の条件として、Web申込、給与振込、口座利用、自己資金割合、環境配慮型住宅、団信プランなどが付くことがあります。

表示で確認すること	読み方
最優遇金利	誰でも適用される金利ではないことがあります。審査結果や取引条件で上乗せされるか確認します。
当初引下げ・期間限定	固定期間中だけ優遇幅が大きい場合、終了後の返済額を必ず試算します。
最後まで引下げ・通期優遇	当初金利は高く見えても、長期では安定しやすい場合があります。
借入実行時の金利	申込時ではなく融資実行時の金利が適用される商品では、引渡し時期までの金利変動を見ます。

 

2026年の比較ではここまで見る

2026年の住宅ローン比較では、金融機関ごとに「最大引下げ」「当初引下げ」「最後まで引下げ」「ミックスプラン」などの名称が分かれています。名称だけでは判断できないため、次の順番で確認すると迷いにくくなります。

1. 基準金利と適用金利を分けて見る
2. 優遇幅がいつまで続くかを確認する
3. 固定期間終了後の優遇幅と選択肢を見る
4. 事務手数料、保証料、団信上乗せを含める
5. 返済額シミュレーションで1％上昇・2％上昇も確認する

金利の低さに加えて、手数料や団信、将来の優遇幅を含めて比較する場合は、総支払額比較シミュレーションと住宅ローン金利比較をあわせて確認しましょう。

借り換えでは現在の優遇幅も確認する

借り換えを検討するときは、新しい金融機関の適用金利だけでなく、現在借りているローンの基準金利、優遇幅、残期間、団信保障も確認します。古いローンでも、通期優遇幅が大きく残っている場合や、保証料型で繰上返済時に保証料返戻がある場合があります。

一方で、現在の金利が低く見えても、固定期間終了後の優遇幅が小さくなる、疾病保障が不足している、残り期間が長い、変動金利で金利上昇が不安という場合は借り換え比較の意味があります。借り換え向けの導線では、返済額を下げたい人と将来の金利上昇を抑えたい人で比較する金利タイプを分けましょう。

よくある質問

住宅ローンは適用金利だけ見れば比較できますか？

適用金利は返済額に直結しますが、基準金利、優遇幅、優遇期間、固定期間終了後の条件、団信、手数料を見ないと実質負担を比較できません。

当初優遇型と通期優遇型はどちらが得ですか？

当初優遇型は借入当初の金利が低く見えやすく、通期優遇型は返済期間を通じた優遇幅を見やすいタイプです。固定期間終了時の残高と再選択後の金利で有利不利が変わります。

申込時の金利と借入実行時の金利はどちらが適用されますか？

多くの住宅ローンでは、申込時ではなく実際に融資を受ける借入実行日の金利が適用されます。物件の引渡しが数カ月先の場合は、申込時点の表示金利から変わる可能性があります。

団信の上乗せ金利は適用金利に含めて比較しますか？

含めて比較します。がん団信や疾病保障などで金利上乗せがある場合、表示されている適用金利に上乗せした金利が実際の返済額計算に使われます。