固定金利選択型住宅ローン 2026年版

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固定金利選択型は、3年・5年・10年など一定期間だけ金利を固定し、固定期間終了後に再び金利タイプを選ぶ住宅ローンです。2026年10月時点では固定10年などの金利上昇が目立つため、当初金利だけでなく、終了後の優遇幅、再固定手数料、変動金利へ移った場合の返済額まで確認する必要があります。

固定金利選択型の特徴

固定金利選択型は、借入当初から一定期間だけ金利を固定する特約を付けた住宅ローンです。固定期間は2年、3年、5年、10年、20年など金融機関によって異なります。固定期間が終わると、その時点の金利で再度固定期間を選ぶ、または変動金利へ移行するのが一般的です。

ただし、固定期間終了後の選択肢、適用される優遇幅、変動金利へ移行した後に再固定できるかは商品ごとに異なります。契約前に、固定期間終了後のルールを必ず確認しましょう。

固定期間	使いやすいケース	注意点
2年・3年固定	近い将来に売却、借り換え、繰上返済を予定している場合。	固定期間が短く、すぐ次の金利判断が必要になります。
5年固定	子どもの入学や転職など、数年先の家計変化まで返済額を安定させたい場合。	5年後の残高が大きいと、再固定時の金利上昇影響が残ります。
10年固定	住宅ローン控除期間や教育費前半まで返済額を読みたい場合。	11年目以降の優遇幅が小さくなる商品では返済額が跳ねやすくなります。
15年・20年固定	全期間固定より当初金利を抑えつつ、長めに返済額を固定したい場合。	固定期間が長いほど、全期間固定との差が小さくなることがあります。

固定期間終了後の返済額イメージ

固定金利選択型で一番見落としやすいのは、固定期間が終わる時点でも住宅ローン残高が大きく残ることです。2026年10月の確認済み金利の一例として、4000万円を35年返済、当初10年固定・年3.75％（三菱UFJ銀行の10月表示例）、元利均等返済、ボーナス返済なしで借りると、当初10年間の毎月返済額は約17.1万円、10年後の残高は約3,329万円です。

10年後に残り25年で返済を続ける場合、再固定や変動移行後の金利によって返済額は次のように変わります。

10年後の金利	残り25年の毎月返済額	見方
年2.5％	約14.9万円	当初より軽くなる可能性がありますが、終了後の優遇幅が前提です。
年3.5％	約16.6万円	当初返済額と近い水準です。教育費や修繕費との重なりを確認します。
年4.5％	約18.4万円	当初より毎月約1.7万円の増加です。家計余力が小さい場合は負担が重くなります。
年5.0％	約19.4万円	固定期間終了前の繰上返済、借り換え、全期間固定との比較が重要です。

この表は概算ですが、「10年固定を選ぶかどうか」は当初10年の返済額だけでなく、10年後の残高と金利で決まることが分かります。固定期間が終わる年に、子どもの進学、車の買い替え、転職、定年、修繕費が重ならないかも確認してください。

固定金利選択型が向いている人・注意したい人

向いている人	理由
一定期間だけ返済額を安定させたい人	教育費、転職、独立、育休など、数年から10年程度の家計変化を読みたい場合に使いやすいです。
固定期間中に残高を減らせる人	繰上返済や貯蓄で残高を減らせれば、固定期間終了後の金利上昇影響を抑えやすくなります。
全期間固定の返済額は重いが変動だけでは不安な人	当初期間の安心感と返済額のバランスを取りやすい場合があります。

注意したい人	理由
当初金利だけで選びたい人	固定期間終了後の優遇幅、再固定手数料、変動移行後の条件で総支払額が変わります。
11年目以降の返済額増加に耐えにくい人	固定期間終了後に金利が上がると、教育費や老後資金と重なって家計が苦しくなる可能性があります。
借り換えすればよいと考えている人	10年後に収入、年齢、健康状態、物件評価が変わり、借り換えできない場合もあります。

固定金利選択型のメリット

固定金利選択型住宅ローンのメリットは、一度固定金利を選んだ後でも、一定期間が経過すれば金利のタイプを見直すことができるという点が挙げられます。
また、10年固定などはキャンペーン金利が設定されることもあり、当初期間の返済額を読みやすくしながら、全期間固定より当初金利を抑えられる場合があります。

固定金利選択型のデメリット

固定金利選択型の最大の注意点は、固定期間終了後です。その時点の金利水準で次の金利が決まるため、借入時より金利が上がっていると毎月返済額が増える可能性があります。また、当初だけ大きな金利優遇があり、終了後の優遇幅が小さくなる商品では、想定以上に返済額が上がることがあります。

2026年は、固定期間終了後の金利を低く見積もりすぎないことが大切です。固定期間終了時に残高がいくら残るか、返済額が何万円まで増えても家計が耐えられるか、借り換えできる信用力を維持できるかを確認しましょう。

固定期間終了後に確認すること

固定金利選択型を選ぶときは、契約時点で固定期間終了後のルールまで読んでおきます。金融機関によっては、当初の固定期間中は大きな優遇幅があり、終了後は別の優遇幅になることがあります。また、終了後に変動金利へ自動移行する商品、再度固定金利特約を選べる商品、超長期固定へは変更できない商品など、扱いが分かれます。

確認項目	なぜ重要か
固定期間終了後の優遇幅	当初金利が低くても、終了後の優遇幅が小さいと返済額が大きく増えるため。
再固定できる期間	残り返済期間より長い固定期間は選べないことがあるため。
変動金利へ移った場合のルール	5年ルール・125％ルールの有無や返済額見直し方法が商品ごとに異なるため。
再設定・条件変更手数料	固定期間終了後の手続きに費用がかかる場合、総支払額が変わるため。

固定期間終了前に届く案内で見ること

固定期間が終わる前には、金融機関から次の金利タイプや手続き期限に関する案内が届くことがあります。この案内を見落とすと、自動的に変動金利へ移行したり、希望する固定期間を選べなかったりする場合があります。

次に選べる固定期間と適用予定金利
固定期間終了後に残る優遇幅
変動金利へ移行した場合の返済額見直しルール
再固定の申込期限と手続き方法
金利タイプ変更や条件変更にかかる手数料
借り換えを検討する場合の完済手数料と必要日数

案内が届いてから慌てて比較すると、借り換えに必要な時間が足りないことがあります。固定期間終了の1年前から、現在の残高、他行の金利、手数料、団信、住宅ローン控除の残り期間を確認しておくと選択肢を残しやすくなります。

固定10年を選ぶ前の試算

固定10年は人気の比較軸ですが、10年間だけ返済額が読めれば十分な人と、35年全体の返済額を固定したい人では向き不向きが違います。10年後に残高が大きく残る場合は、固定期間終了時に金利が1％、2％上がったケースを必ず試算してください。

固定期間終了後の返済額が重くなる場合は、当初10年間で繰上返済を進める、借り換え候補を確認する、最初から全期間固定やミックス型を選ぶなどの選択肢があります。

10年固定・20年固定・全期間固定の選び分け

候補	向いているケース	確認ポイント
10年固定	当面10年の返済額を安定させたい。10年以内に残高を減らす計画がある。	11年目以降の優遇幅、再固定可否、10年後残高。
20年固定	教育費や定年までの期間を長めに固定したい。10年固定では不安が残る。	21年目以降の条件、全期間固定との差額、残り返済期間。
全期間固定	完済まで返済額を固定したい。金利上昇リスクを家計から切り離したい。	当初返済額、団信、事務手数料、フラット35との比較。
ミックス型	一部は固定しつつ、一部は変動金利の低さも使いたい。	固定・変動の配分、契約本数、繰上返済の優先順位。