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住宅ローン金利の種類と選び方

2026年7月の住宅ローン選びでは、「低い金利だけを探す」比較では不十分です。変動金利、固定金利、固定期間選択型、ミックス型の特徴を理解し、金利上昇時の返済額、団信や手数料を含めた総コスト、家計の余力まで確認して選びましょう。

 

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金利タイプの説明を最初から順番に読むより、いま知りたいことから入る方が判断しやすくなります。2026年は変動金利と固定金利の差だけでなく、固定期間終了後、団信、手数料、借入期間の長期化まで含めて見る必要があります。

知りたいこと	最初に読むページ
変動金利が本当に得か知りたい	変動金利のメリットとデメリット、5年ルール・125％ルール、変動金利ランキング
返済額を最後まで固定したい	固定金利のメリットとデメリット、35年固定・フラット35比較
10年固定を検討している	固定金利選択型、店頭金利・優遇金利、10年固定ランキング
固定と変動で決めきれない	金利ミックス型、総支払額比較シミュレーション
自分の借入額で返済額を見たい	返済額シミュレーション、借入可能額シミュレーション

 

2026年の金利選びで先に決めること

金利タイプを選ぶ前に、現在の返済額だけでなく、金利上昇後の返済額まで耐えられるかを確認します。特に変動金利は、当初返済額を抑えやすい一方で、将来の短期金利上昇によって返済額が増える可能性があります。

確認する順番	見るポイント
1. 毎月返済額の上限	住宅ローンだけでなく、管理費、修繕積立金、固定資産税、保険料、教育費を含めた住宅費で考えます。
2. 金利上昇時の返済額	変動金利を選ぶ場合は、金利が1％、2％上がった場合の返済額を必ず試算します。
3. 固定金利との差額	固定金利との差額を「安心のためのコスト」として払う価値があるかを家計ごとに判断します。
4. 団信・手数料込みの総費用	低い金利でも、事務手数料や団信上乗せで総支払額が増える場合があります。

 

金利タイプを選ぶ前の実務チェック

金利タイプは「一番低い金利を選ぶ」だけでは決められません。家計の余力、返済期間、今後の支出、借り換えしやすさまで含めて、次の順番で候補を絞り込みましょう。

確認項目	判断の目安
金利上昇後も返せるか	変動金利を選ぶ場合は、現在金利だけでなく1％、2％上がった場合の毎月返済額を返済額シミュレーションで確認します。
固定金利との差額をどう使うか	変動金利と固定金利の差額を毎月貯蓄できるなら、将来の繰上返済や借り換え費用に回せます。差額を生活費に使い切る家計なら固定金利も候補です。
固定期間終了後の条件を見る	10年固定などは固定期間中の金利だけでなく、終了後の優遇幅、再固定可否、変動移行時の返済額を確認します。詳しくは固定期間選択型も確認してください。
団信と手数料を合わせる	金利が低くても、事務手数料、保証料、団信・疾病保障の上乗せで総費用が変わります。比較時はトータルコストで見ます。
借り換えできない場合も考える	将来の健康状態、収入、物件評価、金利環境によって借り換えできないことがあります。上がったら借り換える前提ではなく、借り続けられる金利タイプを選びます。

 

住宅ローンと金利選びの重要性

住宅ローンを借りる時は、金利タイプも一緒に選ぶことになるかと思います。
その中では大きく「固定金利（固定期間）」と「変動金利」のどちらかを選択するようになっているはずです。

ざっくりそれぞれの金利タイプの長所と短所を比較すると下記のように特徴が異なります。

	長所	短所
変動金利	当初返済額を抑えやすい。金利上昇がなければ総返済額も小さくなりやすい。	政策金利や短期金利の上昇により、将来の返済額が増えるリスクがある。
固定金利	借入後の返済額を固定しやすく、金利上昇時も家計計画を立てやすい。	借入時点の金利は変動金利より高くなりやすく、総支払額の確認が必要。
固定金利選択型	教育費など支出が重い時期だけ返済額を固定しやすい。変動金利と全期間固定の中間的存在。	固定期間終了後の優遇幅、再選択手数料、金利上昇時の返済額を事前に確認する必要がある。
段階固定金利	返済初期の負担を抑えられる場合がある。	後年の返済額上昇を前提にするため、収入増を見込んだ無理な設計は避ける。
金利ミックス型	変動金利と固定金利の両方を使うことで、それぞれの長所を利用できる。状況に応じて繰上返済を活用する。	複数の金融機関を使う場合はローン管理が大変。また住宅ローン設定時の手数料などが高くつくこともある。

 

どのローン金利タイプを選べばいいのか？

住宅ローン金利タイプの選び方としては「自分自身のローン金利上昇に伴うリスク許容度」をもって決定するのがおすすめです。

間違っても、変動金利なら毎月返済額が低く見えるから借りられる、という選択方法はNGです。金利が上がったときに返済できない借入額は、家計にとって過大な借入です。

また、変動金利で35年返済を組み、ぎりぎり支払える返済額だけを見せて購入をすすめる提案には注意が必要です。住宅ローンは借りた後の生活が本番です。教育費、修繕費、収入減少、金利上昇が重なっても返済できるかを確認しましょう。

価格比較サイトでは、変動金利、固定金利、全期間固定を分けて掲載し、借入額・返済期間を入力して総支払額まで比較できる導線が一般的です。このページでも、まず金利タイプの考え方を整理し、その後にランキングとシミュレーションで自分の条件に落とし込む流れをおすすめします。

 

家計・考え方	検討しやすい金利タイプ
返済額を確定させたい	全期間固定金利、フラット35、長期固定。毎月返済額を読みやすくしたい人向けです。
金利上昇に耐える余力がある	変動金利、短期固定、ミックス型。金利上昇時の返済額と繰上返済余力を確認します。
教育費が重い時期だけ固定したい	10年固定などの固定期間選択型。固定期間終了後の優遇幅と返済額を確認します。
どちらか一方に決めきれない	金利ミックス型。固定と変動を分けられる一方、手数料や管理の手間も確認します。

 

2026年の固定金利と変動金利の考え方

通常、住宅ローンの金利は変動金利＜固定期間の短い金利＜固定期間の長い金利＜全期間固定金利という順で高くなりやすい傾向があります。ただし、2026年は変動金利も将来の上昇を前提に考える必要があります。

住宅金融支援機構のフラット35は、全期間固定金利で、借入期間、融資率、団信の種類などによって金利が異なります。金利は毎月公表されるため、比較時点の最頻金利だけでなく、融資実行月に適用される金利を公式サイトで確認してください。固定金利は「高いから避ける」のではなく、返済額を確定させる保険料として見る視点も大切です。
参考：フラット35公式サイト

固定期間	2026年時点の見方
変動金利	当初の返済額を抑えやすい一方、政策金利や短期金利の上昇により返済額が増える可能性があります。
5年固定金利	短期間だけ返済額を固定したい場合の選択肢です。固定期間終了後の金利上昇リスクを確認しましょう。
10年固定金利	教育費が重い時期など、一定期間の返済額を安定させたい場合に検討できます。
35年固定金利	返済終了まで金利と返済額を固定できます。金利は高くなりやすいものの、金利上昇リスクを避けられます。

たとえば3000万円の住宅ローンを35年「元利均等返済」で借りた場合、金利差によって毎月返済額と総返済額は大きく変わります。

金利シナリオ	返済額シミュレーション
年1.0％	月々の返済額：約84,686円 総返済額：約3,557万円
年2.0％	月々の返済額：約99,379円 総返済額：約4,174万円
年3.0％	月々の返済額：約115,455円 総返済額：約4,849万円

金利が1％違うだけでも、毎月返済額と総返済額は大きく変わります。固定金利は当初負担が重く見えますが、返済額を確定できる安心があります。変動金利は当初負担を抑えやすい一方、将来金利が上がったときに家計が耐えられるかを確認してから選びましょう。

なお、フラット35のような全期間固定では、借入期間、融資率、団信の種類、資金受取時の金利によって条件が変わります。固定金利を選ぶ場合も、金利表の一番低い数字だけでなく、自分の物件・借入条件で適用される金利を確認してください。

 

変動金利と金利の上昇リスク

変動金利は同じ借入額なら当初の返済額が少なくなりやすい金利タイプです。しかし、それは将来の金利変動を考えない場合の話です。2026年時点では金利上昇局面を前提に、金利が上がった後の返済額も試算しておく必要があります。

この時に考えておきたいのは総返済額の変動もそうですが、「月々の返済が滞りなく行えるか？」です。たとえば、3000万円・35年返済の場合、金利1.0％なら月々約84,686円ですが、金利3.0％では約115,455円になります。差額は毎月約3万円です。

このように金利が変動すると月々の返済額もかわります。このときに怖いのが「払えない」ということです。「住宅ローンの返済が困難なとき」でも説明はしていますが、ローンが払えなくなると、最悪のケースでは「銀行から家を競売にかけられて売られてしまう。また、それでもローンが返済できない時は残りの分は別途返済を求められる」というケースが想定されます。

つまり、せっかく買ったマイホームを売られてしまい出ていく必要があります。さらに借金が残っている場合はその分は別に返済し続ける必要がある。というものです。

 

金利変動リスクの大きなものほど余裕がある人が選ぶべき

以上から言えることは「金利変動リスクの大きなものほど余裕がある人が選ぶべき」ということです。

金利コストが低くてすむ変動金利や短期の固定金利は、月々の返済額にまだまだ大きな余裕がある人や、万が一金利が急上昇した時は一括返済や多額の繰上返済が可能な方ということになります。

一方で、変動金利の住宅ローンシミュレーションでキツキツの返済プランだという方は借りる金額多すぎるので、もう少し頭金を用意するか、購入額を引き下げましょう。
まずは、長期固定金利の返済シミュレーションでも余裕があるかどうかを視野にまず金利プランの選択をはじめてみることをおすすめします。

 

変動金利が上昇したら固定金利にするはうまくいくか？

変動金利で借りておき、その後金利が上昇したら固定金利に切り替えたらいいんじゃないの？という方もいるかもしれません。

しかしながら、通常金利は「長期金利が先に動き、その後短期金利が動きます」。
住宅ローンで言うと、固定金利が上昇しだし、その後変動金利も動くようになるという感じです。

ということは、「変動金利が上昇し始めた段階ですでに固定金利の住宅ローン金利が大幅上昇している」という可能性が高いです。
そのため、このようなケースでは固定金利が上がりだした時点で対応をしなければ、気が付いたら固定金利にしようと思ったら、すごい高い金利になっており手が出せないということになるケースもあるのです。

変動金利を選ぶなら、「上がったら固定にする」だけでなく、金利が1％上がっても返せるか、毎月いくら貯蓄できるか、繰上返済や借換えの候補を持てるかまで考えておきましょう。