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預金連動型住宅ローン比較とメリット、デメリット

 

預金連動型住宅ローンの種類

一般的に、預金連動型住宅ローンと呼ばれるサービスには以下のような種類があります。

 

完全預金連動型

銀行に預けている預金額を住宅ローン残高から差し引くように扱い、利息負担を抑える仕組みです。東京スター銀行の預金連動型スターワン住宅ローンでは、基本金利の利息について、ローン残高から預金連動対象預金の合計額を差し引いた金額に対して計算されると案内されています。対象預金や団信、特約金利、利用条件は公式商品説明書で確認します。

 

余裕資金返済型

余裕資金返済型とは、銀行口座に一定額の基準を決めておき、その金額を超えた分を自動的に繰上返済する仕組みです。旧・新生銀行時代の「スマート返済」はこの考え方に近いサービスでしたが、SBI新生銀行は2026年2月28日までの契約分で取扱終了予定と公表しています。

 

預金連動型住宅ローンと繰上返済の違い

預金連動型住宅ローンと普通の住宅ローンの繰上返済は、どちらが必ず有利とは言い切れません。預金連動型は手元資金を残しながら利息負担を抑えられる一方、通常の低金利ローンより金利や手数料、団信条件で不利になる場合があります。比較では「預金をどれだけ長く置けるか」と「通常ローンとの差額」を同じ条件で試算します。

 

2026年時点で確認できる現行商品

商品・サービス	2026年の確認状況	比較ポイント
東京スター銀行 預金連動型スターワン住宅ローン	東京スター銀行の住宅ローンラインナップに掲載あり。	対象預金、基本金利、団信、手数料、預金を取り崩した後の利息負担を確認。
SBI新生銀行 スマート返済	2026年2月28日までの契約分で取扱終了予定と公表。	新規比較では現行サービスとして扱わず、過去契約者向け情報として確認。
通常の低金利ローン＋任意繰上返済	多くの銀行で比較可能。	預金連動型より金利・手数料が低い場合は、総支払額で有利になることがあります。

 

預金連動型を選ぶ前の比較チェック

預金連動型住宅ローンは、まとまった預金を長く置ける人には有効な選択肢です。一方で、預金を取り崩す予定がある人や、通常の低金利ローンとの差が小さい人には向かない場合があります。

確認項目	見るポイント
預金を何年置けるか	教育費、リフォーム、車、老後資金で取り崩す予定がある場合、利息軽減効果は小さくなります。生活防衛資金を残すだけなら通常ローン＋繰上返済も比較します。
通常ローンとの差額	預金連動型の金利、手数料、団信条件と、変動金利や10年固定の低金利商品を総支払額で比べます。
団信・保障条件	保障の内容、金利上乗せ、年齢制限を確認します。預金連動の利息軽減だけでなく、万一の保障も同じ重みで見ます。
預金残高が減った後	預金を使った後は利息軽減効果が下がります。預金残高が減った場合の返済額も総支払額比較で確認します。
他行への借り換え余地	将来の金利、手数料、健康状態、物件評価によって借り換えできないことがあります。預金連動型を長く使う前提で判断します。

 

預金を残しながら利息負担を抑えられる

預金連動型の考え方は、手元資金を残しながら住宅ローン利息を抑えられる点にあります。金利のある時代になった2026年は、預金金利も住宅ローン金利も金融機関ごとの差が広がりやすく、単純に「預金金利がほぼゼロだから有利」とは言い切れません。

比較するときは、住宅ローン金利、預金残高、預金を取り崩す予定、団信、事務手数料、保証料、税金まで含めて総支払額を試算します。まとまった預金を長く置けない場合は、通常の低金利住宅ローンと必要なタイミングでの繰上返済を組み合わせた方が合理的なこともあります。

 

手元資金の余裕

完全預金連動型の住宅ローンの場合、手元資金に余裕を持たせることができるというのもメリットとして挙げられます。例えば、通常の住宅ローンの場合、住宅ローンの負担や返済期間を短くするために繰上返済を行ったとすると、その分のお金は自分で自由に使うことはできません。余裕資金返済型の住宅ローンも同様に、設定額を超えた額で繰上返済をした分については自由に取り戻すことはできません。

しかし、完全預金連動型の住宅ローンの場合、あくまでも預金ですので預けている分は自由に引き出すことが可能です。つまり万が一現金が必要になった場合も自由にお金を引き出すことができます。

 

預金連動型住宅ローンが向いている人

このタイプの住宅ローンが向いている人は以下のような条件を満たす人です。

1. 短期での返済を考えている方（10年〜15年くらい）
2. 資金に余裕はあるが、万が一のためにその資金の自由度を残しておきたい方

短期での返済という点についてですが、住宅ローンの金利を比較するとどうしても預金連動型住宅ローンは高いです。そのため、将来の金利上昇が大きく負担増になるリスクがあるのです。しかしながら、20年とか30年といった長期での返済でなければある程度リスクは限定することができます。

また、第2のポイントは、資金に余裕がある方です。預金連動型住宅ローンのメリットは「預金額分」が住宅ローンの繰上返済にあたるということです。
例えば、お子様の大学進学などで将来必ず必要な資金はたとえ金額がまとまっていても住宅ローンの繰上返済には充てることができません。他にも事業性の預金を管理している個人事業主などにもおすすめといえるでしょう。

預金連動型住宅ローンの場合はそうした繰上返済にあてるわけにはいかないが、保有するキャッシュを有効活用することができるのです。

 

預金連動型住宅ローンのデメリット

デメリットは、通常の住宅ローンと比べて金利や手数料が不利になりやすいことです。預金残高で利息を相殺できる仕組みは魅力的ですが、住宅ローン残高に対して十分な預金を置けない場合は、通常の低金利ローンを選んだ方が総返済額を抑えられることがあります。

東京スター銀行の預金連動型スターワン住宅ローンは、2026年9月時点で公式住宅ローンラインナップに掲載されています。ただし、商品名が同じでも過去の条件や口コミとは異なる場合があります。現行の商品説明書で、対象預金、融資額、年収条件、団信、特約金利、手数料を確認してください。

預金連動型の考え方自体は、手元資金を残しながら利息負担を抑えるという意味で参考になります。ただし、教育費、事業資金、修繕費などで預金を取り崩す予定がある家庭は、預金残高が減った後の返済額・利息負担まで試算しておく必要があります。

預金連動型を選ばない方がよいケース

預金連動型は、まとまった預金を長く置ける人ほど効果を出しやすい商品です。近い将来に教育費、リフォーム費、事業資金、親の介護費用などで預金を取り崩す予定がある場合は、利息軽減効果が小さくなります。通常の変動金利や固定金利、任意の繰上返済と比較し、預金が半分になった場合、ゼロになった場合の返済額も確認しましょう。