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フラット35は金融機関で何が違う？2026年版

 

フラット35は利用する銀行で違いはあるのか？

【金融機関によって違う部分】
・金利
・手数料

【金融機関が違っても同じ部分】
・フラット35の商品性
・審査基準（本審査は機構が行いますが、仮審査は金融機関が実施）

 

2026年9月に確認する公式条件

住宅金融支援機構の公式情報では、フラット35の利用条件は2026年4月1日現在の情報として案内されています。申込時の年齢、総返済負担率、資金使途、借入額、借入期間、物件基準、火災保険、手数料などを確認してから金融機関を選びましょう。

確認項目	2026年の確認ポイント
総返済負担率	年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下が基準。自動車ローンやカードローンも含めて確認します。
借入額	100万円以上1億2,000万円以下で、建設費・購入価額以内。店舗など非住宅部分は対象外です。
借入期間	原則15年以上35年以内。20年以下を選ぶと、原則として返済途中で21年以上に変更できません。
金利の決まり方	返済期間、融資率、団信の種類、取扱金融機関で変わります。申込時ではなく資金受取時の金利が適用されます。
物件条件	住宅金融支援機構の技術基準に適合する住宅が対象。適合証明の手続きと費用も確認します。

 

金利と手数料は毎月確認する

フラット35の金利は、融資率、返済期間、団信加入の有無、金利引下げメニュー、取扱金融機関によって変わります。2010年代の古い金利表は現在の比較には使えません。

2026年に比較する際は、次の項目を同じ条件でそろえて確認しましょう。

• 融資率9割以下か、9割超か
• 返済期間20年以下か、21年以上35年以下か
• 新機構団信、デュエット、3大疾病付機構団信など団信の選択
• 事務手数料が定率型か定額型か
• フラット35S、フラット35子育てプラス、フラット35リノベ、維持保全型などの金利引下げメニュー
• つなぎ融資、建築中の支払い、電子契約、相談体制

金利だけが低くても、手数料が高ければ総支払額では不利になることがあります。反対に、手数料が定額でも金利が高い場合は、長期返済では利息負担が大きくなります。必ず「総支払額」で比べましょう。

2026年9月のフラット35比較早見表

フラット35は毎月金利が変わるため、金融機関選びの前に、まず同じ条件で金利タイプをそろえます。2026年9月時点で確認した主な条件は次の通りです。

比較項目	2026年9月の確認内容	金融機関選びで見る点
フラット35 21〜35年	融資率9割以下・新機構団信付きで、当初5年間 年2.46％、6年目以降 年3.46％。	取扱金融機関の事務手数料、つなぎ融資、相談体制を比較します。
フラット20	融資率9割以下・新機構団信付きで、当初5年間 年2.14％、6年目以降 年3.14％。	20年以内に完済できるか、毎月返済額が重くなりすぎないか確認します。
フラット35S	ZEHは当初5年間 年▲0.75％、金利Aプランは年▲0.5％、金利Bプランは年▲0.25％。	対象住宅、予算到達時の受付終了、借換融資やリノベとの併用不可条件を確認します。
フラット35借換え	SBIアルヒの21〜35年では金利引下げ期間中 年2.960％、引下げ期間終了後 年3.460％を確認。	子育てプラス2ポイント適用例。残期間、諸費用、団信再加入を含めて確認します。

金融機関で差が出る項目

フラット35の制度部分は共通ですが、読者が実際に困りやすいのは「どの金融機関で申し込むか」です。比較表では金利と手数料が中心に並びますが、注文住宅や中古住宅ではつなぎ融資、適合証明、書類案内、審査スピードも差になります。

差が出る項目	見るべき内容	向いているケース
事務手数料	定率型、定額型、最低手数料、電子契約の費用を確認します。	借入額が大きいほど、手数料率の差が総支払額に効きます。
つなぎ融資	土地代、着工金、中間金、引渡し前の支払いに対応できるかを確認します。	注文住宅、土地先行取得、建築中の支払いがある人。
物件検査・適合証明	適合証明の流れ、検査機関、費用、スケジュールを確認します。	中古住宅、リフォーム、引渡しまで時間が短い人。
団信の案内	新機構団信、デュエット、3大疾病付団信、団信不加入の加算・減算を確認します。	夫婦連帯債務、健康状態に不安がある人、保障を厚くしたい人。
相談体制	店舗相談、オンライン相談、書類サポート、審査状況の確認方法を見ます。	初めて住宅ローンを組む人、注文住宅で書類が多い人。

フラット35S・子育てプラスは終了後の返済額も見る

フラット35Sや子育てプラスなどの金利引下げ制度は、当初の返済額を抑えられる一方、引下げ期間が終わると返済額が上がります。たとえば4,000万円を35年、当初5年間 年2.46％、6年目以降 年3.46％で借りる概算では、当初5年間の毎月返済額は約138,500円、6年目以降は約157,700円です。

引下げ中の返済額だけで予算を組むと、教育費、修繕費、固定資産税、管理費・修繕積立金が重なる時期に家計が苦しくなることがあります。金融機関を選ぶ前に、引下げ終了後の返済額で無理がないか確認してください。

取扱金融機関を選ぶときの見方

フラット35は商品性が共通しているため、金融機関選びでは金利と事務手数料に加えて、注文住宅のつなぎ融資、相談のしやすさ、電子契約、審査書類の案内、借換え時のサポートを比較します。SBIアルヒのようなフラット35に強い金融機関、メガバンクや地方銀行の窓口、ネット銀行系の取扱条件を同じ月の条件で見比べることが大切です。

フラット35Sや子育てプラスなどの金利引下げ制度を使う場合は、引下げ期間終了後の返済額も必ず試算してください。引下げ中だけの返済額で判断すると、6年目以降の家計が苦しくなることがあります。

取扱金融機関を目的別に絞る

フラット35の金融機関比較では、金利表だけでなく「何を重視して申し込むか」で候補を絞ります。注文住宅、中古住宅、借り換え、団信、相談体制では確認すべき金融機関が変わります。

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