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フラット35の買取型と保証型の違い

BASIC GUIDE

はじめての住宅ローン

仕組み、種類、借入額、支援制度を順番に理解する

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フラット35には、一般的に多く利用される「買取型」と、一部金融機関が取り扱う「保証型」があります。どちらも全期間固定金利の住宅ローンですが、ローン債権の扱い、金利・手数料、融資率、団信、借換え可否、取扱金融機関の自由度が異なります。2026年に比較する場合は、名称だけでなく商品概要を確認しましょう。

 

買取型と保証型の基本的な違い

買取型は、金融機関が実行した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取る仕組みです。フラット35として一般的に案内される商品の多くはこの買取型です。

保証型は、金融機関が住宅ローン債権を保有したまま、住宅金融支援機構の保険・保証の仕組みを使うタイプです。取扱金融機関が限られ、金利・手数料・融資率・団信などの商品設計に金融機関ごとの差が出やすいのが特徴です。

 

比較項目	買取型	保証型
仕組み	金融機関のローン債権を住宅金融支援機構が買い取る。	金融機関が債権を保有し、住宅金融支援機構の保険・保証の仕組みを使う。
取扱金融機関	多くの金融機関で取り扱いがある。	取扱金融機関が限られる。
金利・手数料	毎月の金利情報をもとに、取扱金融機関ごとの金利・事務手数料を比較する。	金融機関ごとの商品設計の差が大きい。金利だけでなく手数料・団信も確認する。
融資率	融資率9割以下・9割超で金利が変わるなど、制度上の区分を確認する。	金融機関の商品により異なる。自己資金が少ない場合ほど条件確認が必要。
借換え	フラット35借換融資として利用できるケースがある。	取扱金融機関の商品概要で借換え可否を確認する。

 

融資金額・融資率の確認ポイント

2026年時点のフラット35は、借入額や融資率、借入期間、団信加入の有無によって金利・条件が変わります。買取型では、融資率が9割以下か9割超かで金利が異なるため、頭金をどの程度入れるかが比較ポイントになります。

保証型は金融機関ごとの商品性が強いため、借入上限、融資率、事務手数料、繰上返済条件、団信の扱いを個別に確認します。頭金なしや諸費用込みを検討する場合は、担保評価や返済比率への影響も見てください。

 

借換えローンとしての利用

フラット35は借換えにも利用できます。買取型ではフラット35借換融資として、現在の住宅ローンから全期間固定金利へ切り替える選択肢があります。借換えでは、現在のローン残高、残り期間、返済実績、借換え諸費用、団信、物件基準を確認します。

保証型の借換え可否は、取扱金融機関の商品概要によって異なります。「保証型だから必ず有利」「保証型だから借換えできない」と決めつけず、申込時点の公式条件を確認しましょう。

 

収入基準・審査の違い

フラット35の返済負担率は、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下が基本です。ただし、買取型・保証型とも、最終的な審査では申込人の返済能力、物件基準、既存借入、団信、取扱金融機関の確認事項が関係します。

保証型は金融機関の商品性が反映されやすいため、年収、勤続年数、雇用形態、自己資金、返済比率の見られ方が買取型と異なる場合があります。借入額を増やしたい場合ほど、金利上昇時の返済余力を保守的に確認してください。

 

担保の設定について

買取型と保証型では、ローン債権の保有者や担保設定の実務が異なります。利用者にとっては、抵当権者の違いそのものよりも、手続き、登記費用、借換え・売却時の対応、金融機関との窓口がどこになるかを確認することが重要です。

 

2026年にどちらを選ぶべきか

多くの人にとっては、取扱金融機関が多く比較しやすい買取型が基本の候補になります。保証型は、特定の金融機関の商品条件が自分の借入額、自己資金、団信、手数料の希望に合う場合に比較対象にします。

どちらを選ぶ場合でも、取扱金融機関の2026年9月公式データでは、融資率9割以下・新機構団信付きの15年以上20年以下が年3.14％、21年以上35年以下が年3.46％です。金利は毎月変わるため、申込月ではなく資金受取月の条件を確認してください。

 

買取型・保証型を比較するチェックリスト

確認項目	見るポイント	関連ページ
金利と資金受取月	フラット35は申込時ではなく資金受取時の金利が適用されます。決済時期が先の場合は金利上昇も見ます。	35年固定・フラット35比較
融資率と自己資金	融資率9割以下か9割超か、諸費用込みかで条件が変わります。保証型では金融機関ごとの設計差も確認します。	頭金と住宅ローン
団信	団信あり・なし、疾病保障、ワイド団信相当の扱い、上乗せ金利を比較します。	団信・疾病保障比較
借り換え	買取型は借換融資として検討できます。保証型は取扱金融機関の商品概要で借換え可否を確認します。	借り換えローン比較

 

買取型と保証型のFAQ

買取型と保証型は何が違いますか？

買取型は金融機関が実行したローン債権を住宅金融支援機構が買い取る仕組みで、取扱金融機関が多い一般的なフラット35です。保証型は金融機関が債権を保有し、機構の保険・保証の仕組みを使うタイプで、金融機関ごとの商品差が大きくなります。

どちらが有利ですか？

一律にどちらが有利とはいえません。買取型は比較しやすく、保証型は金融機関によって金利、融資率、手数料、団信、借換え可否に差があります。自分の借入額、自己資金、団信、手数料を同じ条件で比べます。

2026年に比較するときの注意点は？

取扱金融機関の2026年9月公式データでは、融資率9割以下・新機構団信付きの15年～20年が年3.14％、21年～35年が年3.46％です。金利は資金受取月で決まり、融資率、団信、事務手数料、物件基準、金利引下げ制度で条件が変わります。

公式情報の確認先：住宅金融支援機構 フラット35

 

フラット35取扱金融機関の比較ポイント

ドコモSMTBネット銀行フラット35

フラット35は取扱金融機関ごとの条件比較が重要 フラット35は、金利、事務手数料、団信、金利引下げ制度、つなぎ融資の有無を取扱金融機関ごとに比較して選びます。最新条件は必ず公式情報で確認してください。