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フラット35のデメリット 2026年版

フラット35は全期間固定金利で返済額を確定できる一方、誰にでも最適な住宅ローンではありません。2026年は過去の低金利期より固定金利が高く、変動金利との差、団信、物件基準、手数料、繰上返済、融資実行までの流れを理解して選ぶ必要があります。

 

2026年7月の金利で見るフラット35の注意点

住宅金融支援機構の公式ページでは、2026年7月現在のフラット35金利として、返済期間15年～20年は年2.82％～、最頻金利は年2.89％、返済期間21年～35年は年3.21％～年5.48％、最頻金利は年3.21％と公表されています。

区分	2026年7月の公式金利	デメリットとして確認すること
フラット20	15年～20年：年2.82％～、最頻金利 年2.89％	金利は低めでも毎月返済額が大きく、20年以下を選ぶと原則21年以上へ変更できません。
フラット35	21年～35年：年3.21％～5.48％、最頻金利 年3.21％	返済額は固定できますが、変動金利との当初返済額差と総支払額を確認します。
金利引下げ制度	子育てプラス、フラット35S、中古プラス、リノベ、維持保全型など	引下げ期間終了後の返済額、ポイント数、併用可否、予算・受付状況を確認します。

競合の比較サイトでは「固定で安心」「金利上昇に強い」というメリットが前面に出やすい一方、物件基準、融資率、団信、手数料、返済途中の柔軟性は見落とされがちです。フラット35は安心を買うローンですが、その安心にいくら払うのかを総支払額比較で確認してから選びます。

 

1. 変動金利より当初金利が高くなりやすい

フラット35は借入時に完済までの金利を固定できるため、将来の金利上昇リスクを抑えられます。その反面、借入当初の表面金利は、ネット銀行などの変動金利より高く見えることが多くなります。

2026年は固定金利も過去の低金利期より高い水準です。フラット35を選ぶ場合は、現在の返済額だけでなく「金利上昇時の安心を買うコスト」として、変動金利との差を総返済額で比較しましょう。

2. 物件基準と適合証明が必要

フラット35を利用するには、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合している必要があります。建築基準法を満たしているだけでは足りず、原則として適合証明書の取得が必要です。

中古住宅では、築年数、劣化状況、耐震性、床面積、接道、リフォーム内容によって利用可否が変わります。物件探しの初期段階で、フラット35が使える物件かどうかを不動産会社・金融機関・検査機関に確認しておくことが大切です。

一方で、基準を満たす住宅は一定の品質確認を受けることにもなります。省エネ、耐震、バリアフリーなどの条件を満たす場合は「フラット35S」や金利引下げ制度の対象になる可能性があります。

 

3. 繰上返済の最低額が民間ローンより大きい

フラット35の繰上返済手数料は無料ですが、少額から細かく返済したい人には使いにくい場合があります。オンラインサービス「住・My Note」では10万円以上、金融機関窓口では100万円以上が目安です。

民間住宅ローンでは、インターネット手続きなら1万円単位や1円単位で一部繰上返済できる商品もあります。毎月少しずつ繰上返済したい人は、最低返済額と手続き方法を比較しましょう。

 

4. 審査・物件確認に時間がかかることがある

フラット35は、申込者の返済能力だけでなく、物件が基準に適合しているかも確認します。新築注文住宅や中古住宅＋リフォームでは、設計、検査、適合証明、工事完了、資金実行のタイミングが複雑になりやすくなります。

引渡し日や決済日が決まっている場合、手続きが遅れると「つなぎ融資」が必要になったり、売買契約に影響したりすることがあります。購入申込前から、必要書類とスケジュールを確認しておきましょう。

 

5. 団信の選び方で金利と保障が変わる

フラット35は団体信用生命保険（団信）への加入が任意です。団信に加入する場合と加入しない場合で金利が異なり、加入する保障プランによって上乗せ金利や保障範囲も変わります。

健康上の理由で団信に入れない人でも利用しやすい可能性がある点はメリットですが、家族の生活保障をどう確保するかは別途検討が必要です。民間住宅ローンの無料付帯団信や疾病保障と、フラット35の団信プランを横並びで比較しましょう。

6. 融資率・年収・住宅性能で金利が変わる

フラット35は、融資率が9割以下か9割超か、返済期間が20年以下か21年以上か、団信加入の有無、金利引下げメニューの対象かどうかで金利が変わります。広告の最も低い金利だけを見ても、自分の条件で適用されるとは限りません。

特に頭金が少ない場合、物件価格に対して9割超の借入になると金利が高くなることがあります。諸費用まで借りる場合は、民間住宅ローンや諸費用ローンとの総コスト比較も必要です。

フラット35が向いている人・向いていない人

向いている人	完済まで返済額を確定したい人、金利上昇リスクを避けたい人、長期固定で家計を安定させたい人、団信に加入しにくい事情がある人。
慎重に比較したい人	短期間で完済予定の人、少額繰上返済を頻繁にしたい人、変動金利の返済額増加に耐えられる人、物件基準を満たすか不透明な中古住宅を買う人。

 

フラット35を選ぶ前の判断表

検討状況	フラット35の見方	比較するページ
金利上昇が不安	全期間固定の安心は大きい。ただし、変動金利との差額を保険料のように考え、総支払額で納得できるか確認します。	35年固定・フラット35比較
毎月返済額を抑えたい	フラット35より変動金利や35年超返済の方が低く見える場合があります。金利上昇時の返済額もセットで確認します。	変動金利ランキング
20年以内で返したい	フラット20は金利が低めですが、毎月返済額が大きく、21年以上へ延長しにくい点が重要です。	フラット20のデメリット
中古住宅・リフォームを買う	物件基準、適合証明、リノベ・中古プラスの対象可否を購入申込前に確認します。	中古・リフォーム一体型比較
借り換えで固定化したい	現在の残高、残期間、諸費用、団信再加入、金利差を同じ条件で確認します。	借り換えローン比較

フラット35は「安心できる固定金利ローン」ですが、金利、物件基準、団信、手数料、繰上返済条件を確認しないまま選ぶと割高になることがあります。2026年の住宅ローン比較では、変動金利・固定期間選択型・フラット35を同じ借入額、同じ返済期間、同じ団信条件で比べることが重要です。

デメリットを確認した後に比較する金融機関

フラット35のデメリットを理解したら、次は取扱金融機関ごとの差を確認します。制度部分は共通でも、つなぎ融資、事務手数料、書類サポート、団信の案内、借り換え時の手続きで実務上の使いやすさが変わります。

重視すること	確認したい候補	見るポイント
フラット35に強い専門性	SBIアルヒなど	フラット35S、スーパーフラット、借り換え、店舗相談、書類案内を確認します。
ネット銀行の手数料・団信	住信SBIネット銀行、楽天銀行など	通常住宅ローンとの同時申込可否、フラット35保証型の受付状況、返済口座や団信条件を確認します。
注文住宅の資金実行	つなぎ融資や分割融資に対応する金融機関	土地代、着工金、中間金、引渡し前の資金に対応できるかを見ます。
変動金利との比較	PayPay銀行、auじぶん銀行、住信SBIネット銀行など	当初返済額だけでなく、金利上昇時と団信込みの総支払額を比較します。

 

フラット35のデメリットFAQ

2026年7月のフラット35のデメリットは？

21年～35年の最頻金利が年3.21％で、変動金利より当初返済額が高く見えやすい点です。加えて、物件基準、適合証明、融資率9割超の金利差、団信、繰上返済の最低額、資金受取時金利を確認します。

フラット35は変動金利より損ですか？

必ず損とはいえません。完済まで返済額を固定できるため、金利上昇リスクを避けたい人には価値があります。比較時は、変動金利が上がった場合の返済額、団信、手数料、総支払額を同じ条件で見ます。

フラット35を選ばない方がよい人は？

短期間で売却・完済する予定の人、金利上昇時でも返済に余裕があり変動金利の低さを優先したい人、物件が技術基準を満たすか不透明な人、少額繰上返済を頻繁にしたい人は慎重に比較します。

公式情報の確認先：住宅金融支援機構 フラット35、住宅金融支援機構 フラット20