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住宅取得等資金の贈与税非課税 2026年版

父母や祖父母など直系尊属から住宅取得資金の贈与を受ける場合、一定の要件を満たすと贈与税が非課税になります。2026年時点では、令和6年1月1日から令和8年12月31日までの贈与について、省エネ等住宅は1,000万円、その他住宅は500万円までが非課税限度額です。

 

2026年の非課税限度額

住宅の種類	非課税限度額
省エネ等住宅	1,000万円まで
その他の住宅	500万円まで

この制度は、住宅取得者の初期負担を軽減するため、父母や祖父母などの直系尊属から住宅の新築・取得・増改築等の資金を贈与された場合に、一定額まで贈与税を非課税にするものです。令和6年度税制改正により、適用期限は令和8年12月31日まで延長されています。

参考：国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

 

省エネ等住宅とは

省エネ等住宅に該当すると、非課税限度額が1,000万円になります。新築住宅では、原則として断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上など、ZEH水準の省エネ性能が重要です。

中古住宅や増改築等の場合は、住宅の区分に応じて省エネルギー性能、耐震性能、バリアフリー性能のいずれかの基準を満たし、住宅性能証明書など一定の書類で証明する必要があります。

 

受贈者の主な要件

• 贈与者が父母・祖父母などの直系尊属であること
• 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上であること
• 合計所得金額が2,000万円以下であること
• 床面積40平方メートル以上50平方メートル未満の住宅では、合計所得金額が1,000万円以下であること
• 贈与を受けた翌年3月15日までに住宅取得等資金の全額を住宅の新築・取得・増改築等に充てること
• 贈与を受けた翌年3月15日までに居住するか、その後遅滞なく居住する見込みであること

配偶者の父母や祖父母は、原則として直系尊属には該当しません。ただし、養子縁組をしている場合などは扱いが変わることがあります。

 

住宅の主な要件

対象となる住宅は、日本国内にある住宅です。新築・取得の場合は、登記簿上の床面積が40平方メートル以上240平方メートル以下で、床面積の2分の1以上が受贈者の居住用であることなどが求められます。

中古住宅では、昭和57年1月1日以後に建築された住宅、または耐震基準に適合する住宅などが対象になります。増改築等の場合は、工事費用が100万円以上で、一定の工事に該当することを証明する書類が必要です。

 

申告しないと非課税にならない

住宅取得等資金の贈与税非課税は、非課税枠内の贈与であっても申告が必要です。贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告書と必要書類を税務署へ提出します。

申告を忘れると、非課税の特例を受けられない可能性があります。住宅会社や金融機関の資金計画だけで終わらせず、税務署や税理士にも確認してください。

 

110万円の暦年贈与・相続時精算課税との関係

住宅取得等資金の非課税枠を超える部分については、暦年贈与の基礎控除110万円や相続時精算課税を組み合わせて検討することがあります。ただし、相続時精算課税は将来の相続税計算に影響します。

単に「親から借りたことにする」「無利子で返すことにする」といった方法は、実態が伴わなければ贈与とみなされる可能性があります。親族間で貸借にする場合でも、契約書、返済条件、実際の返済記録を残すことが重要です。

 

住宅ローンとの関係

親や祖父母からの援助を頭金に充てると、住宅ローンの借入額を抑えられます。一方で、住宅ローン減税は年末ローン残高をもとに計算されるため、借入額を減らしすぎると控除額も小さくなります。

2026年の資金計画では、贈与税非課税、住宅ローン減税、手元資金、将来の教育費・老後資金をまとめて確認する必要があります。非課税枠を使えるからといって、手元資金をすべて住宅購入に入れるのは慎重に考えましょう。

 

対象外になりやすい資金の使い方

この特例は、住宅の新築・取得・増改築等の対価に充てるための金銭が対象です。すでに借りている住宅ローンの返済資金、家具・家電の購入費、引越し費用、登記費用や仲介手数料だけに充てる資金などは、特例の対象外になる可能性があります。

また、贈与を受けたお金をいったん預金に残したまま、自己資金や住宅ローンで住宅代金を支払うと、住宅取得等資金に充てたことを説明しにくくなる場合があります。資金の流れ、契約書、領収書、振込記録を残しておきましょう。

 

住宅ローン控除と併用するときの考え方

贈与税非課税を使って頭金を増やすと、借入額を抑えられます。その一方で、住宅ローン控除は年末ローン残高をもとに計算されるため、控除額は小さくなることがあります。

ただし、控除額を増やすために無理に借入額を増やすのは本末転倒です。2026年は金利のある時代なので、住宅ローン控除による税負担の軽減額より、金利負担・事務手数料・団信上乗せ金利の方が大きくならないかを確認してください。

 

贈与を受ける前に住宅ローンと一緒に確認すること

住宅取得等資金の贈与税非課税は、贈与を受けた後で条件に合わないことが分かると修正が難しくなります。資金を受け取る前に、住宅会社、金融機関、税務署または税理士に確認する順番を決めておきましょう。

確認項目	見るポイント
贈与日と入居期限	贈与を受けた翌年3月15日までに住宅取得資金へ充てること、居住または居住見込みであることを確認します。契約日だけで判断しないようにします。
住宅性能の証明	省エネ等住宅として1,000万円枠を使う場合、住宅性能証明書など必要書類を取得できるかを契約前に確認します。
住宅ローン控除とのバランス	贈与で借入額を減らすと利息は減りますが、住宅ローン控除の対象残高も減ります。控除額より金利負担を重視して総支払額で比べます。
持分とペアローン	誰が贈与を受け、誰が住宅ローンを借り、誰の名義で登記するかをそろえます。資金負担と持分が大きくずれると贈与と見られる可能性があります。
親族間貸借	非課税枠を超える援助を貸借にする場合は、契約書、金利、返済期限、返済記録を残します。実態のない「借りたことにする」処理は避けます。

 

非課税のつもりで失敗しやすいケース

競合の解説では非課税限度額だけが強調されがちですが、実際には資金の流れ、登記名義、申告期限でつまずくことがあります。住宅ローンと一緒に使う場合は、次のケースを契約前に確認してください。

失敗しやすいケース	確認すること
住宅ローン返済に使う	すでに借りた住宅ローンの返済資金は、住宅取得等資金として扱えない可能性があります。贈与のタイミングと支払い先をそろえます。
配偶者の親から受け取る	配偶者の父母・祖父母は原則として自分の直系尊属ではありません。誰が贈与を受け、誰の持分にするかを確認します。
非課税枠内だから申告しない	非課税枠内でも贈与税申告が必要です。翌年2月1日から3月15日までの申告期間と添付書類を確認します。
持分と資金負担が合わない	贈与、自己資金、住宅ローン負担、登記持分が大きくずれると、別の贈与が生じる可能性があります。
省エネ等住宅の証明がない	1,000万円枠を使うには、住宅性能証明書など必要書類で省エネ等住宅であることを示します。契約前に取得可否を確認します。

 

まとめ

2026年時点の住宅取得等資金の贈与税非課税は、省エネ等住宅なら1,000万円、その他住宅なら500万円までが基本です。ただし、対象者、住宅、入居時期、申告書類の要件を満たさなければ適用されません。

親や祖父母から住宅購入資金の援助を受ける場合は、贈与を受ける前に、住宅の性能証明、契約時期、入居時期、申告期限を確認しておきましょう。