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フラット35S 2026年版 金利引下げと条件

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フラット35Sは、フラット35を申し込む人が、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などに優れた住宅を取得する場合に、一定期間、借入金利の引下げを受けられる制度です。

2026年時点では、ZEH、金利Aプラン、金利Bプランで引下げ幅が異なります。金利のある時代では、当初数年間の引下げだけで判断せず、6年目以降の返済額まで含めて確認することが大切です。

 

2026年のフラット35Sの金利引下げメニュー

住宅金融支援機構の案内では、フラット35Sは質の高い住宅取得を支援する金利引下げメニューです。2026年時点の主なメニューは以下のとおりで、いずれも当初5年間の金利引下げです。

メニュー
金利引下げ期間
金利引下げ幅
フラット35S（ZEH） 当初5年間 年▲0.75％
フラット35S（金利Aプラン） 当初5年間 年▲0.5％
フラット35S（金利Bプラン） 当初5年間 年▲0.25％

フラット35Sには予算があり、予算金額に達する見込みとなった場合は受付が終了する可能性があります。契約や申し込みのタイミングが近い場合は、住宅金融支援機構と取扱金融機関の最新案内を確認してください。

フラット35S単独の引下げだけでなく、子育てプラス、中古プラス、維持保全型、地域連携型など他のポイント制メニューと組み合わせられる場合があります。ただし、組み合わせや上限は制度ごとに異なるため、物件の性能証明、世帯条件、自治体連携の有無を早めに確認しましょう。

2026年7月金利で見た返済額の注意

2026年7月のフラット35では、21年～35年の最頻金利が年3.14％です。フラット35Sや子育てプラスなどで金利引下げを受けると当初5年間の返済額は下がりますが、6年目以降は引下げ終了後の金利で返済が続きます。

例当初5年間6年目以降確認ポイント
フラット35S（金利Bプラン）相当基準金利から年0.25％引下げ引下げ終了後の金利返済額が上がる時期に教育費・修繕費が重ならないか確認します。
フラット35S（金利Aプラン）相当基準金利から年0.50％引下げ引下げ終了後の金利性能証明の取得費用や物件価格上昇分も含めて比較します。
フラット35S（ZEH）相当基準金利から年0.75％引下げ引下げ終了後の金利省エネ性能による光熱費削減、補助金、住宅ローン控除の要件も合わせて確認します。
子育てプラス等との組み合わせポイント数に応じて引下げ引下げ終了後の金利ポイント上限、併用可否、予算到達による受付終了に注意します。

比較ページでは「ZEHなら金利が下がる」と単純に見えやすい部分ですが、実際には物件価格、性能証明、補助金、住宅ローン控除、光熱費、6年目以降の返済額を合わせて判断します。返済額は総支払額比較で、フラット35全体の比較は35年固定・フラット35比較で確認しましょう。

 

フラット35Sが利用できる住宅

フラット35Sは、フラット35の技術基準を満たしたうえで、さらに質の高い住宅としての基準を満たす場合に利用できます。代表的な評価軸は次の4つです。

省エネルギー性

断熱性能や一次エネルギー消費量など、省エネ性能の高い住宅が対象になります。ZEH水準の住宅は、より大きな金利引下げを受けられる場合があります。
耐久性・可変性

長期優良住宅など、長く良好な状態で使うための措置が講じられた住宅が対象になります。維持管理や将来の修繕のしやすさも確認ポイントです。
耐震性

地震に対する構造上の安全性が高い住宅が対象になります。耐震等級など、住宅性能表示や適合証明の内容で確認します。
バリアフリー性

高齢者などが暮らしやすい動線、段差への配慮、手すり、浴室・廊下などの基準を満たす住宅が対象になります。

 

利用時の注意点

フラット35Sは、新築住宅の建設・購入、中古住宅の購入で利用できます。一方で、フラット35の借換融資では利用できません。また、フラット35リノベとの併用はできません。

新築住宅で土砂災害特別警戒区域内などに該当する場合、フラット35Sを利用できないことがあります。対象住宅かどうかは、販売会社・設計者・取扱金融機関・適合証明機関に早めに確認しましょう。

 

返済額は6年目以降も確認する

フラット35Sの金利引下げは、原則として当初期間に限られます。当初5年間の返済額だけでなく、6年目以降に金利引下げが終わった後の返済額も必ず確認してください。

2026年は固定金利も上がりやすい環境です。フラット35Sを利用できる住宅なら有利に働きますが、住宅価格、諸費用、団信、手数料、適合証明費用まで含めた総額で比較しましょう。

確認タイミング 見るべき内容
物件検討時 ZEH、長期優良住宅、耐震性、バリアフリー性など、どの基準でフラット35Sを狙えるかを販売会社・設計者に確認します。
ローン申込前 フラット35Sの対象可否、必要書類、適合証明、他の金利引下げメニューとの組み合わせ可否を確認します。
資金計画時 当初5年間の返済額だけでなく、6年目以降の返済額、住宅ローン控除終了後、修繕費・固定資産税まで含めて見ます。

 

フラット35SのFAQ

2026年の金利引下げ幅は？
フラット35S（ZEH）は当初5年間年0.75％、金利Aプランは当初5年間年0.50％、金利Bプランは当初5年間年0.25％の引下げが目安です。子育てプラスなど他のメニューと組み合わせる場合は、ポイント上限と受付状況を確認します。
フラット35Sは借り換えで使えますか？
使えません。フラット35Sは新築住宅の建設・購入や中古住宅の購入で使う制度で、フラット35の借換融資では利用できません。
一番注意すべき点は？
当初5年間の返済額だけでなく、6年目以降に金利引下げが終わった後の返済額を確認することです。対象住宅の証明書類、予算到達による受付終了、他メニューとの併用可否も早めに確認します。

公式情報の確認先：住宅金融支援機構 フラット35S

 

フラット35S対応金融機関の比較ポイント

フラット35Sは取扱金融機関ごとの条件比較が重要

フラット35Sは、金利、事務手数料、団信、金利引下げ制度、つなぎ融資の有無を取扱金融機関ごとに比較して選びます。最新条件は必ず公式情報で確認してください。

 

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