建て替えローン 2026年版

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建て替えローンとは、現在の家を解体して新しい住宅を建てる際に利用する住宅ローンです。既存ローンが残っている場合は、残債、抵当権、解体費、建築費、仮住まい費用をまとめて整理する必要があります。

2026年は建築費や金利の負担を見落としにくい環境です。借りられる金額だけでなく、完成までの資金繰りと完成後の返済余力を確認しましょう。

建て替えローンの仕組み

住宅ローン返済中の家を建て替える場合、既存の建物を解体する前に現在の金融機関へ相談し、抵当権の扱いを確認します。建物を壊すと担保の状態が変わるため、金融機関の承諾なしに進めることはできません。

建て替えローンでは、既存ローンの残債、新しい建物の建築費、解体費、登記費用、仮住まい費用などをまとめて検討します。既存ローンを完済済みの場合は、通常の住宅ローンとして進められることもあります。

注文住宅と同じく、着工金・中間金・完成時金の支払いが発生するため、つなぎ融資や分割融資が必要になる場合があります。

建て替えでは、年齢と返済期間が大きな論点になります。住宅ローンには完済時年齢の上限があるため、借入時の年齢が高いほど返済期間を長く取りにくく、毎月返済額が大きくなりやすくなります。

二世帯住宅や親との同居を前提にする場合は、親子ローンやペアローンを検討できることがあります。ただし、誰が返済義務を負うか、相続時にどう扱うか、将来売却しにくくならないかまで確認しておきましょう。

また、解体費、仮住まい費用、引っ越し費用、外構費、地盤改良費は見積もりから漏れやすい項目です。住宅ローン本体の金利だけでなく、完成までの現金支出と予備費を含めて計画します。

建て替えローンを扱う金融機関や条件は変わりやすいため、特定の商品名だけで判断せず、現在の住宅ローンを借りている金融機関、新しく借りる候補の金融機関、施工会社の資金スケジュールを同時に確認しましょう。

建て替えでは、古い建物を解体することで担保の状態が変わります。金融機関の承諾、抵当権、工事代金の支払い時期を確認してから契約を進めましょう。

確認項目	見るポイント
現在のローンと抵当権	既存ローンが残っている場合、解体前に現在の金融機関へ承諾を取り、抵当権の扱いを確認します。
つなぎ・分割融資	着工金や中間金が必要なら、つなぎ融資・分割融資の可否を確認します。
仮住まい費用	家賃、引越し、荷物保管、二重生活費を建築費とは別に見込みます。
災害・保険	建築中・完成後の火災保険、地震保険、自然災害リスクを確認します。関連して自然災害時の保障も見ます。
完成後の返済額	解体費、外構、地盤改良、登記費用まで含め、完成後の返済額を返済額シミュレーションで確認します。