住み替えローン 2026年版

これから家を買う方向け

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住み替えローンとは、現在の住宅を売却しても住宅ローン残債を完済できない場合に、不足分と新居購入資金を合わせて借りるローンです。

買い替え需要はありますが、2026年は金利上昇リスクと住宅価格の地域差を同時に見る必要があります。売却査定額、残債、新居価格、諸費用をまとめて確認し、無理な借入にならないかを判断しましょう。

住み替えローンの仕組み

住宅ローンが残っている家を売却するには、原則として売却時にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却代金と自己資金で完済できれば通常の買い替えで進められますが、売却代金よりローン残債が多い場合は不足分が発生します。

住み替えローンは、この不足分と新居購入資金をまとめて借りる仕組みです。便利ではありますが、金融機関から見ると担保価値を超える融資になりやすいため、通常の住宅ローンより審査は厳しく、返済比率、年収、勤務先、信用情報、売却価格の妥当性が重視されます。

不動産価格が上がっている地域では残債を解消しやすい一方、地域や物件によっては売却価格が伸びにくいこともあります。机上査定だけでなく、複数の査定と売却期間の見込みを確認しましょう。

メリット	デメリット
売却代金だけでは残債を返せない場合でも住み替えを検討できる	借入額が大きくなり、毎月返済額と総返済額が増えやすい
売却と購入の資金計画を一体で組みやすい	担保評価を超える借入になりやすく審査が厳しい
家族構成や勤務地の変化に合わせて住まいを変えやすい	金利上昇時や収入減少時の影響が大きい

住み替えローンを使う場合は、売却損を新しい住宅ローンへ先送りする面があります。新居の予算を上げすぎず、残債分を含めても無理なく返せる返済期間と金利タイプを選ぶことが重要です。

まず、現在のローン残高、売却査定額、売却諸費用、購入諸費用、新居価格を一覧にします。次に、住み替え後の返済額を変動金利だけでなく固定金利でも試算し、金利上昇時の余力を確認します。

売却が先か購入が先かでもリスクは変わります。売却先行なら資金計画は固めやすい反面、仮住まいが必要になることがあります。購入先行なら新居探しは進めやすい反面、旧居が売れない期間の二重負担に注意が必要です。

金融機関ごとの取扱条件は頻繁に変わるため、特定の銀行名だけで判断せず、住み替えローンの対応可否、借入上限、諸費用の扱い、団信、金利タイプを比較しましょう。

住み替えローンは、旧居の売却と新居購入を同時に管理するため、通常の住宅ローンより資金の流れが複雑です。申し込み前に、少なくとも次の項目を一覧にします。

確認項目	見るポイント
旧居の残債と売却査定	売却予定額から仲介手数料、抵当権抹消費用、引越し費用を差し引き、ローンを完済できるか確認します。
担保割れ額	売却代金で返しきれない残債を新居ローンへ上乗せする場合、返済比率と審査が厳しくなります。
売却先行・購入先行	売却先行は仮住まい費用、購入先行は二重返済や売却遅れのリスクを見ます。
団信と年齢	新しいローンでは団信も再審査です。健康状態や完済時年齢に不安がある場合は早めに確認します。
借り換えとの比較	住み替えを急がない場合は、現ローンの借り換えや繰上返済で負担を下げられるかも確認します。