年収別の住宅ローン借入額 2026年版

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住宅ローンは「銀行が貸してくれる上限額」ではなく、「家計が返し続けられる額」で決めるべきです。2026年は過去の低金利期とは違い、変動金利の上昇や固定金利の高止まりも前提に、年収・生活費・教育費・修繕費まで含めた安全な借入額を考える必要があります。

2026年は「年収倍率」だけで判断しない

住宅価格が上がり、金利もある程度ある時代になったことで、年収の何倍まで借りられるかという単純な見方は危険になっています。年収の5倍、6倍という借入が審査上は可能でも、家計にとって安全とは限りません。

目安としては、住宅ローンの年間返済額を税込年収の25％以内に抑え、管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険・将来の修繕費を別枠で確保できるかを確認します。子どもの教育費、車、親の介護、転職リスクがある家庭では、さらに余裕を持たせた方が安全です。

フラット35の申込要件では、すべての借入れを含めた総返済負担率の基準が年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下とされています。ただし、これは審査上の基準であり、家計上の安全ラインとは別です。車のローン、教育ローン、カードローン、リボ払いがある場合は、それらも含めて返済負担を見ます。

借入額別の必要年収目安

下の表は、借入期間35年、元利均等返済、金利年3.5％で試算したものです。2026年時点の実際の適用金利とは異なりますが、変動金利の上昇や固定金利を選んだ場合にも耐えられるかを見るため、安全側のストレス金利として使っています。

年間返済額が税込年収の25％以内に収まる水準を目安にしています。マンションの管理費・修繕積立金、戸建ての修繕費、固定資産税、保険料は別途必要です。

借入額	毎月返済額	年間返済額	必要年収の目安
2000万円	約8.3万円	約99万円	約397万円
3000万円	約12.4万円	約149万円	約595万円
4000万円	約16.5万円	約198万円	約794万円
5000万円	約20.7万円	約248万円	約992万円
6000万円	約24.8万円	約298万円	約1190万円

例えば、4000万円の物件でも頭金を1000万円入れて借入額を3000万円に抑えれば、返済負担は3000万円の行になります。反対に、諸費用やリフォーム費用を上乗せして借入額が増える場合は、物件価格よりも借入額で判断してください。

年収別の借入額目安

「年収から見ると、いくらまでが現実的か」を考える場合は、金利を複数パターンで見ます。下の表は、35年返済、元利均等返済、年間返済額を税込年収の25％に抑える前提で逆算した概算です。

変動金利で借りる場合でも、現在の金利だけで判断せず、金利が上がった場合の借入余力を確認してください。年3.5％は安全側のストレス金利として置いた目安です。

税込年収	金利年1.5％の目安	金利年2.5％の目安	金利年3.5％の目安
400万円	約2720万円	約2330万円	約2020万円
500万円	約3400万円	約2910万円	約2520万円
600万円	約4080万円	約3500万円	約3020万円
700万円	約4760万円	約4080万円	約3530万円
800万円	約5440万円	約4660万円	約4030万円
1000万円	約6800万円	約5830万円	約5040万円

この表は「住宅ローンだけ」の返済額から逆算しています。マンションなら管理費・修繕積立金・駐車場代、戸建てなら将来の外壁・屋根・設備交換費、共通して固定資産税・都市計画税・火災保険料が必要です。特に子育て世帯は、教育費が増える時期に返済比率が高くなりすぎないかを確認しましょう。

他の借入がある場合は住宅ローン枠が減る

フラット35の利用条件では、フラット35以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン、クレジットカードの分割払いやリボ払いなども総返済負担率に含める考え方が示されています。民間銀行でも、他の借入は返済比率や信用情報の確認対象になります。

下の表は、毎月の既存返済があると住宅ローンに回せる返済額がどれくらい減るかを、35年返済・金利年3.5％で概算したものです。

既存借入の毎月返済額	住宅ローン枠への影響	主な例
月1万円	約240万円分少なくなる	スマホ分割、少額リボ払いなど
月3万円	約720万円分少なくなる	自動車ローン、教育ローンなど
月5万円	約1210万円分少なくなる	車、カードローン、複数分割払いなど

審査前に既存借入を完済するかどうかは、手元資金とのバランスで判断します。無理に貯金を使い切ると、引っ越し費用、家具家電、修繕費、税金、病気や失業時の備えが足りなくなるため、完済後も生活防衛資金が残るかを見てください。

年収別に見た注意点

同じ返済比率でも、年収帯によって家計に残る余力は変わります。年収が高いほど借入可能額は大きくなりますが、教育費、車、親の介護、共働き前提の収入減少リスクがある場合は、借入額を一段下げて考える方が安全です。

年収帯	借入額を考えるときの注意点
年収400万円台	返済比率25％でも生活費の余裕が小さくなりやすいため、頭金、物件価格、返済期間を慎重に調整します。
年収500万～700万円台	借入可能額は広がりますが、教育費や車の費用が重なると返済余力が一気に下がります。管理費・修繕積立金も含めます。
年収800万円以上	高額物件を選びやすくなりますが、ペアローンや共働き前提の場合は、片方の収入減少時の返済額も確認します。

共働きで年収を合算すると、審査上の借入可能額は広がります。ただし、産休・育休、時短勤務、転職、介護、病気などで片方の収入が下がる可能性があります。ペアローンや収入合算を検討する場合は、ペアローンと収入合算の違い、収入合算の注意点も合わせて確認してください。

家族構成別の安全ライン

同じ年収でも、単身、夫婦のみ、子育て世帯、親の介護がある世帯では安全な借入額が変わります。年収別の表をそのまま上限にせず、今後10年から15年の支出変化を重ねて見ます。

家計の状況	借入額を決めるときの考え方
単身・夫婦のみ	返済比率25％前後でも検討しやすい一方、転職や病気で収入が止まったときの生活防衛資金を厚めに残します。
子育て予定・子育て中	保育料、習い事、進学費用が増える時期を見込み、返済比率は20％台前半まで下げると余裕を作りやすくなります。
車を保有する世帯	車の買い替え、保険、税金、駐車場代を固定費として見ます。車ローンを残したまま高額借入をすると返済余力が小さくなります。
親の介護・実家支援の可能性がある世帯	帰省費、介護費、時短勤務の可能性を織り込み、借入額を一段下げるか、固定費を抑えた物件選びを優先します。

安全な借入額を出す手順

手順	確認すること
1. 返済比率25％で上限を見る	税込年収から年間返済額の安全目安を出します。審査上の上限ではなく、生活費を残せるラインを使います。
2. 金利上昇時で試算する	返済額シミュレーションで、現在金利だけでなく年3.0％台、年3.5％程度でも返せるかを確認します。
3. 住宅以外の固定費を足す	管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険、車、教育費、通信費を加えた後に黒字が残るかを見ます。
4. 借入先ごとの条件を比較する	金利だけでなく、団信、事務手数料、保証料、繰上返済、審査条件まで含めて比較します。