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住宅ローンと火災保険

火災保険は住宅ローン契約で必須としているところもあります。火災保険は火災で建物や家財などが被害にあった場合にその被害額を保障してくれる保険です。住宅ローン会社を通じて契約することもできますが、自分自身で損保会社と個別に契約することもできます。

ここでは、住宅ローン・住宅購入におけるリスク管理の一つとしての火災保険の必要性や補償内容の設定。保険会社の比較のポイントなどをまとめていきます。

住宅ローンと火災保険の必要性

住宅ローンの保険の中で代表的なものは、契約者の死亡リスクに備える「団信（団体信用生命保険）」と建物が火災にあったときの保険である「火災保険」が挙げられます。

住宅ローンというローンは超長期間の返済となることが多いことから、その間の火災などが起きてしまうリスクも存在するわけです。火事にあって家や家財道具がなくなるリスクに備えるというのは、契約者（世帯主）の死亡に備えるのと同じくらいの大切なことです。

金融機関側にとっても、建物が火災にあうと担保的な価値が著しく減少するため、こうしたリスクに備えるために火災保険を勧めることがあります。

火災保険と質権設定

住宅ローン契約において火災保険を契約をする場合には、多くの場合質権設定がなされます。これは、万が一住宅が火災にあった場合、住宅ローンの貸し手である金融機関に対して先に返済をするというものです。
例えば、建物が火災になり、3000万円の火災保険保険金が下りたとします。このとき銀行にまで2600万円のローン残高がある場合には、3000万円のうち2600万円は銀行への返済にあてられて、のこりの400万円が契約者の手元にはいるというものです。

ちなみに、契約者が銀行などを経由しないど個別に損保会社などと火災保険契約を結ぶことは可能です。そして質権設定をしないという選択肢もありますが、結局住宅ローンの返済を求められるので同じことです。

火災保険の保険金額（補償額）はいくらにする？

火災保険を契約する場合には保険金額（保障額）をいくらにするかを決める必要があります。

そのためにはまず火災保険の仕組みをしる必要があります。火災保険では建物の価格を「再調達価格・新価」という方法で評価します。再調達価格とは同じ物件を再度手に入れるための価格という意味です。
通常建物は年月が経過することで価値が減少します。しかし、住宅の火災保険という観点からはこの制度はなじみません。例えば築30年の建物が火災にあった場合、建物の評価価値はほぼゼロです。しかし、火災保険の場合でこの方法を取ると、保険の意味がありません。

そこで、火災保険では、「再調達価格・新価」という方法がとられるのです。ちなみに「再調達価格・新価」は新築住宅の場合はその建物価格（新築価格）になります。中古住宅や分譲マンションなどの場合はそれぞれ独自の計算方法で建物の価格を算定します。（当然土地価格は含まれません）
ちなみに、契約上「時価」となっている場合もありますので、火災保険契約の際は「時価評価」なのか「再調達価格」なのかどちらであるのかをハッキリさせておきましょう。

火災保険の保険金額の決め方

火災保険の保険金額は建物価格の○%というように決めることができます。例えば、建物価格の100%という場合には前項の再調達価格・新価の全額が保険金となります（全焼時）。
この数字を落として60%とか70%とかいう数字にすることもできます。この場合は、保険料が当然安くなります。
ただし、注意したいのはこの割合は保険金支払いの割合となるということです。
例えば、評価額3000万円の火災保険に加入している住宅で火災があり、被害額2000万円と見積もられたとします。この場合、建物価格の100%の保険に加入して加入していれば2000万円が補償されますが、仮に60%の契約の場合には2000万円×60%＝1200万円しか保証されないのです。評価額3000万円の60%（2400万円）というわけではないので注意してください。