フラット35Sの金利引下げ制度

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フラット35Sは、質の高い住宅を取得する場合にフラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。2026年に検討する場合は、過去の時限的な優遇幅ではなく、ZEH、金利Aプラン、金利Bプランなど、現在の住宅性能基準と金利引下げ幅を確認しましょう。

フラット35Sは住宅性能で金利引下げを受ける制度

フラット35Sは、フラット35を利用する人が、省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性などの基準を満たす住宅を取得する場合に、一定期間の金利引下げを受けられる制度です。金利の低さだけでなく、住宅性能を確認できる点も重要です。

2026年7月時点では、フラット35S（ZEH）は当初5年間年0.75％、金利Aプランは当初5年間年0.5％、金利Bプランは当初5年間年0.25％の引下げ幅が案内されています。古い「当初10年間1.0％引下げ」の時限措置とは内容が違うため、過去記事の数字を使わないようにしましょう。

フラット35Sには予算があり、予算金額に達する見込みとなった場合は受付終了となることがあります。また、借換融資には利用できず、土砂災害特別警戒区域内などでは利用できない場合があります。対象になるかどうかは、販売会社、設計者、適合証明機関、取扱金融機関に早めに確認しましょう。

フラット35Sを使える住宅でも、必ず最安になるとは限りません。フラット35の金利、団信、事務手数料、適合証明費用、つなぎ融資、住宅ローン控除、省エネ性能の証明書類を含めて、民間銀行ローンと総コストで比較しましょう。

フラット35Sは金利引下げが魅力ですが、対象住宅、予算、借入目的、費用を確認しないと、想定どおり使えないことがあります。物件を決める前に、次の項目を確認しましょう。

確認項目	内容
どのプランに該当するか	ZEH、金利Aプラン、金利Bプランで金利引下げ幅が異なります。販売資料だけでなく、適合証明や技術基準で確認します。
予算終了の可能性	フラット35Sには予算があり、受付終了となる場合があります。申込時期と最新のお知らせを確認します。
借換融資では使えない	フラット35Sは新築住宅の建設・購入、中古住宅の購入で利用する制度です。借り換え目的では利用できません。
総コスト	金利引下げ効果だけでなく、融資手数料、物件検査手数料、適合証明費用、団信、火災保険料を含めて比較します。
民間ローンとの比較	変動金利や固定期間選択型より返済額が高く見える場合でも、全期間固定の安心と金利上昇リスクを含めて判断します。