住宅ローンは借入可能額より返せる額で考える

これから家を買う方向け

借入先をまとめて比較

物件価格、借入希望額、金利タイプをもとに、変動・固定を含めた候補を整理できます。

返済中のローンを見直す方向け

借り換えメリットを診断

現在の残高、金利、残期間から、借り換えで返済額を抑えられるかを確認できます。

診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。

住宅購入の予算づくりでは、販売会社や金融機関の試算で「借りられる金額」が先に出てくることがあります。しかし、2026年の住宅ローン選びでは、過去の低金利期の感覚で借入額を広げるのは危険です。

変動金利の上昇、固定金利の水準、固定資産税、管理費、修繕費、火災保険料、教育費まで含めて、家計として返し続けられる金額を先に決めましょう。

「借りられる金額」と「返せる金額」は違う

住宅ローン審査では、年収、返済比率、他の借入、勤務状況、物件評価などをもとに借入可能額が計算されます。ただし、審査に通る金額は、教育費、老後資金、車の買い替え、親の介護、修繕費まで見た家計の安全額とは限りません。

特に2026年は、変動金利の低い表面金利だけで月々返済額を見せる試算に注意が必要です。変動金利を選ぶ場合は、金利が1％、2％上がった場合の返済額、5年ルールや125％ルールがあっても未払利息が発生する可能性、借り換え時の費用まで確認しましょう。

住宅購入後に必要なのは住宅ローン返済だけではありません。マンションなら管理費、修繕積立金、駐車場代、戸建てなら屋根・外壁・給湯器などの将来修繕費を自分で積み立てる必要があります。さらに固定資産税、都市計画税、火災保険料、地震保険料、登記費用、引っ越し費用もかかります。

毎月の返済額が今の家賃と同程度でも、管理費や税金を足すと住居費が大きく増えることがあります。購入予算を上げる前に、次のように月額換算で比較しましょう。

まずは税込年収ではなく、手取り収入から毎月使える住居費の上限を決めます。次に、金利が上がった場合の返済額を試算し、固定資産税や修繕費を加えた総住居費でも家計が赤字にならないかを確認します。最後に、生活防衛資金を残したうえで頭金を決めます。

返済比率だけで判断する場合も、金融機関の審査上の上限に近づけすぎないことが大切です。住宅ローンは長く続く契約なので、今の収入が続く前提だけでなく、転職、産休・育休、時短勤務、病気、金利上昇が起きた場合でも返済を続けられる水準に抑えましょう。

返せる額は、年収から一気に決めるのではなく、生活費と将来支出を引いたあとに残る住居費から考えます。

順番	確認すること
1	手取り収入から、食費、通信費、保険、教育費、車、貯蓄を差し引きます。
2	ローン返済以外の住居費として、固定資産税、管理費、修繕費、火災保険を見込みます。
3	変動金利なら金利上昇時、固定金利なら固定期間終了後の返済額を試算します。
4	生活防衛資金を残したうえで、頭金と借入額を決めます。
5	借入可能額と返せる額に差がある場合は、返せる額を優先して物件価格を調整します。