預金連動型住宅ローンはお得か

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預金連動型住宅ローンは、住宅ローン残高に対して同じ銀行の預金残高を連動させ、預金相当額の利息負担を軽くする仕組みです。2026年時点でも東京スター銀行では預金連動型スターワン住宅ローンが案内されています。ただし、誰にでも得な商品ではなく、預金を長く置けるか、金利や手数料が割高でないかを総コストで比較する必要があります。

繰上返済との違い

預金連動型住宅ローンの最大の特徴は、手元資金を預金として残しながら利息負担を抑えられる点です。通常の繰上返済は、一度返済すると原則としてその資金を戻せません。預金連動型なら、預金として残しておけるため、教育費、事業資金、修繕費、医療費などに備えやすくなります。

一方で、預金連動型は厳密には元本を減らす返済ではありません。預金を引き出せば利息軽減効果は下がります。期間短縮型の繰上返済と比べると、完済時期を早める効果は限定的です。

預金連動型が向いている人

住宅ローン残高に対してまとまった預金を長く置ける
教育費や事業資金など、手元資金を残す必要がある
繰上返済しすぎて生活防衛資金が薄くなるのを避けたい
金利差、手数料、団信を含めても総コストに納得できる

注意したいデメリット

預金連動型住宅ローンは、通常の低金利住宅ローンより金利や手数料が高めに設定されることがあります。預金による利息軽減効果だけでなく、基準金利、優遇条件、手数料、団信、繰上返済条件を含めて比較しましょう。

また、預金を同じ金融機関に集中させるため、資金管理の自由度にも注意が必要です。預金保険制度の保護範囲、外貨預金や投資商品との違い、住宅ローン返済口座としての使い勝手も確認しておきましょう。

2026年は「手元資金を残す価値」も比較する

金利のある時代では、繰上返済による利息軽減効果は以前より意識しやすくなっています。ただし、手元資金をすべて返済に回すと、病気、転職、物価上昇、修繕費に対応しにくくなります。預金連動型住宅ローンは、低金利だけを追う商品ではなく、流動性を残しながら利息負担を抑える選択肢として比較しましょう。

預金連動型を検討する場合は、繰上返済と家計資金、繰上返済と資産運用もあわせて確認してください。

預金連動型を選ぶ前の比較表

預金連動型は、預金を置き続けられる人には魅力がありますが、預金を取り崩す予定がある人には効果が小さくなります。通常の低金利ローン、繰上返済、預金連動型を同じ条件で比べましょう。

確認項目	見るポイント
預金残高	住宅ローン残高に対して、どの程度の預金を長く置けるかを確認します。数年以内に教育費や事業資金で使う予定がある場合は、利息軽減効果を控えめに見ます。
通常ローンとの差	預金連動型の金利・手数料・団信と、ネット銀行やメガバンクの低金利ローンを同じ借入額、同じ返済期間で比較します。
繰上返済との違い	繰上返済は元本を減らしますが、手元資金は戻しにくくなります。預金連動型は流動性を残せる一方、預金を引き出すと効果が下がります。
資金集中のリスク	同じ銀行に預金を集中させるため、預金保険の範囲、生活口座との使い分け、緊急時の引き出しやすさを確認します。