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マスターリースとは

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マスターリース（Master Lease）とは、不動産の所有者がサブリース会社や管理会社に物件を一括して貸す契約です。サブリース会社は、借り受けた物件を入居者へ転貸します。この入居者との転貸借契約がサブリース契約です。

関係を整理すると、所有者とサブリース会社の契約がマスターリース、サブリース会社と入居者の契約がサブリースです。所有者から見ると、空室時でも一定の賃料を受け取れるように見えるため、賃貸経営の安定策として説明されることがあります。

2026年に確認したい注意点

• 「家賃保証」と書かれていても、将来の賃料減額がないとは限りません。
• 契約期間中の解約条件、免責期間、原状回復費、修繕負担を確認します。
• 賃貸住宅管理業法により、サブリース業者には誇大広告の禁止や重要事項説明などの規制があります。
• 投資用ローンを組む場合、保証賃料ではなく減額後・空室時の返済余力も試算します。

マスターリースは便利な管理手法ですが、住宅ローンや投資用ローンの返済計画を「保証賃料がずっと続く」前提で組むのは危険です。金利上昇、修繕費増加、賃料見直しが重なっても返済できるかを確認します。

契約書で確認する項目

マスターリースは、空室リスクを完全になくす契約ではありません。投資用物件の購入前には、募集資料の利回りだけでなく、契約書と重要事項説明で実際の収入がどう変わるかを確認します。

確認項目	見るポイント
賃料改定	何年ごとに見直すか、減額協議の条件、周辺相場下落時の扱いを確認します。
免責期間	新築時、退去時、修繕時に賃料が支払われない期間があるかを確認します。
修繕負担	設備交換、原状回復、大規模修繕、広告費を誰が負担するか確認します。
解約条件	中途解約、更新拒絶、違約金、所有者側からの解約可否を確認します。

 

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