還元利回りとは

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還元利回り（かんげんりまわり）とは、収益還元法で不動産の純収益を価格に換算するときに使う利回りです。年間純収益を還元利回りで割ることで、収益価格を求める考え方があります。

還元利回りは、物件の立地、築年数、用途、空室リスク、賃料下落リスク、修繕リスク、金融市場の金利水準によって変わります。リスクが高い物件ほど高い利回りが求められ、評価額は下がりやすくなります。

2026年は金利のある時代に入っており、低金利前提の高値買いには注意が必要です。借入金利が上がると、同じ家賃収入でも手残りが減り、投資採算が悪化します。

住宅ローン利用者にとっては、賃貸併用住宅や将来賃貸に出す可能性がある物件で関係します。自己居住用ローンと投資用ローンは条件が違うため、利用目的を金融機関へ正確に伝えましょう。

利回りを見るときの注意点

還元利回りは高ければよい、低ければ安全という単純な指標ではありません。表面利回りだけで物件を選ぶと、空室、修繕、借入金利、税金を見落としやすくなります。

見落としやすい点	確認する理由
表面利回りとの違い	広告の利回りは満室賃料をもとにすることが多く、経費や空室を引いた純収益とは差があります。
金利上昇時の返済	借入金利が上がると手残りが減るため、返済比率と余裕資金を保守的に見ます。
修繕・設備更新	築年数が進むほど外壁、屋根、給排水、設備交換の支出が増え、純収益を押し下げます。
出口価格	売却時に同じ利回りで評価されるとは限らないため、将来の売却価格を楽観しすぎないようにします。