危険負担とは

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危険負担（きけんふたん）とは、契約成立後、当事者の責任ではない理由で目的物が滅失・損傷した場合に、代金を支払う義務や契約解除をどう扱うかという問題です。不動産売買では、契約後から引渡し前までに火災、地震、水害などで建物が壊れた場合が典型例です。

民法改正後の実務では、単に「買主が代金を払うかどうか」だけでなく、履行不能、解除、契約不適合責任、引渡し条件を契約書で確認することが重要です。売買契約書には、引渡し前の滅失・損傷が起きたときの修復、代金減額、解除、手付金の扱いが定められていることがあります。

住宅ローン利用者は、融資実行前に物件の状態が変わると、担保評価や融資条件に影響する場合があります。中古住宅や災害リスクのある地域では、引渡し前の保険、建物状況調査、契約解除条項を確認しましょう。

引渡し前に災害・損傷が起きたときの確認表

危険負担は、売買契約から引渡しまでの間に起きるリスクです。契約書の条項を読まずに進めると、修復、解除、ローン実行、火災保険の開始時期で困ることがあります。

確認項目	見るポイント
契約条項	滅失・損傷時の修復、代金減額、解除、手付金返還の扱いを確認します。
保険開始日	火災保険・地震保険をいつから開始するか、引渡し日との関係を確認します。
ローン実行	物件状態が変わった場合、再評価や追加書類が必要になるか金融機関に確認します。
引渡し前確認	決済前の現地確認で、雨漏り、破損、設備故障、災害被害がないか確認します。