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キャピタルゲインとは

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キャピタルゲインとは、保有している資産を売却したときに得られる値上がり益のことです。不動産では、土地や建物を購入時より高く売却できた場合の利益がキャピタルゲインにあたります。反対に、売却によって損失が出る場合はキャピタルロスと呼びます。

不動産売却益と税金

不動産を売却した場合、税務上は譲渡所得として扱います。国税庁は、土地や建物の譲渡所得を、収入金額から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いて計算するものと説明しています。マイホームを売却する場合は3,000万円特別控除などの制度が使えることがありますが、居住要件や親族間売買などの条件確認が必要です。

住宅ローン利用者の注意点

住宅ローンが残っている住宅を売却する場合、キャピタルゲインが出ていても、売却代金でローン残債、抵当権抹消費用、仲介手数料、税金をまかなえるかを先に確認します。金利上昇局面では買主側の借入可能額が下がり、売却価格が想定より伸びないこともあるため、売却益だけでなく手取り額で判断します。

未売却の値上がりは含み益であり、通常は売却して利益が実現するまで課税対象にはなりません。

売却益より手取り額で見る表

キャピタルゲインがあるように見えても、実際に次の住まいへ使えるお金は売却諸費用とローン返済後の手取り額です。買い換えでは、税金と抵当権抹消まで含めて試算します。

差し引く項目	確認すること
ローン残債	売却代金で完済できるか、抵当権を抹消できるか確認します。
譲渡費用	仲介手数料、印紙代、測量費、解体費、登記費用などを確認します。
税金	取得費、譲渡費用、特別控除、所有期間、申告の要否を確認します。
次の購入資金	手取り額を頭金・諸費用に使っても、生活防衛資金が残るか確認します。