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居住用財産の買換えの特例とは

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居住用財産の買換えの特例とは、一定のマイホームを売却して新しいマイホームへ買い換える場合に、譲渡益への課税を売却年ではなく将来へ繰り延べる制度です。譲渡益が非課税になる制度ではなく、買い換えた住宅を将来売却するときに繰り延べた利益も含めて課税関係を考える必要があります。

国税庁の2026年7月時点で確認できる情報では、特定のマイホームを令和7年12月31日までに売却すること、居住期間や所有期間、売却代金、買換資産の取得時期・床面積など、複数の要件があります。期限延長や改正の有無は税制改正で変わるため、売却年の最新情報を必ず確認します。

住宅ローン利用者の注意点

• 3,000万円特別控除や住宅ローン控除との併用可否を確認する
• 買換え先の借入額、金利、団信、諸費用を含めて総コストを試算する
• 譲渡益が大きい場合でも、課税繰延べであり免税ではない点を説明できるようにする
• 売却と購入の決済時期がずれる場合は、つなぎ資金や仮住まい費用も計画に入れる

買換え特例を使う前の比較表

確認すること	見るポイント
税額の軽減効果	売却年の納税を抑えられる一方、将来売却時の取得費計算に影響する
住宅ローン控除	買換え先で控除を受けたい場合、売却側の特例との併用制限を確認する
売却代金と残債	ローン完済、抵当権抹消、購入頭金、諸費用に不足がないかを確認する
決済スケジュール	売却先行か購入先行かで、つなぎ融資・仮住まい・二重返済の有無が変わる

金利のある時代の住み替えでは、税金だけで有利不利を決めると返済負担を見落としやすくなります。特例を使った場合と使わない場合の手元資金、新ローンの毎月返済額、将来売却時の税負担を並べて比較しましょう。

この特例は、買換えで手元資金を残しやすくする一方、将来の税負担を先送りする性格があります。売却益、住宅ローン控除、住み替え後の返済負担を税理士や税務署に確認したうえで選択しましょう。

公式情報：国税庁 特定のマイホームを買い換えたときの特例

 

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