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居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除とは

居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除とは、一定のマイホームを売却して損失が出た場合に、その損失を給与所得や事業所得など他の所得から控除でき、控除しきれない部分を翌年以後3年間繰り越せる制度です。

代表的には、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の特例と、住宅ローンが残っているマイホームを売却して損失が出た場合の特例があります。国税庁の2026年7月時点で確認できる情報では、いずれも令和7年12月31日までの譲渡が対象とされ、所有期間、居住実態、住宅ローン残高、買換資産の取得など細かな要件があります。

金利のある時代の確認ポイント

• 売却価格がローン残高を下回る場合、売却後に残る債務の返済方法を金融機関と確認する
• 買換えを伴う場合は、新しい住宅ローンの返済負担率と金利上昇余地を試算する
• 損益通算・繰越控除を受けるには確定申告と添付書類が必要
• 3,000万円特別控除、買換え特例、住宅ローン控除との関係を事前に確認する

売却損が出そうなときの確認表

この特例は、売却損を税務上の所得と相殺できる可能性がある制度です。ただし、住宅ローンの残債や売却損そのものが消える制度ではありません。売却査定額を複数取り、仲介手数料、抵当権抹消費用、引越し費用、新規借入の条件まで含めた実質損益で判断しましょう。

公式情報：国税庁 買換え時の譲渡損失の特例、国税庁 住宅ローンが残る場合の譲渡損失の特例

診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。