減価償却とは

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減価償却（げんかしょうきゃく）とは、建物、建物附属設備、機械装置、車両、器具備品など、時間の経過や使用によって価値が減少する資産の取得費を、一定の方法で各年の費用として配分する手続きです。土地は通常、時の経過で価値が減少する資産ではないため、減価償却の対象になりません。

国税庁は、減価償却資産の取得に要した金額は取得時に全額必要経費にするのではなく、使用可能期間にわたり分割して必要経費にしていくものと説明しています。住宅や賃貸不動産では、建物部分と土地部分を分けて考えることが重要です。

住宅・不動産で関係する場面

2026年の不動産投資では、金利上昇による支払利息、修繕費、空室リスクとあわせて、減価償却後の税引き後キャッシュフローを見る必要があります。帳簿上は利益が少なく見えても、実際の返済資金が不足するケースがあるため、税務と資金繰りを分けて確認します。

減価償却は「税金を減らす仕組み」とだけ捉えると、住宅ローンや投資用ローンの返済判断を誤りやすくなります。特に中古住宅や賃貸併用住宅では、建物価格、土地価格、修繕費、ローン返済を分けて確認します。

項目	確認すること
土地部分	通常は減価償却の対象外です。売買契約書や固定資産税評価などで、建物部分と分けて把握します。
建物部分	構造、築年数、取得価額、事業利用の有無により、費用化の考え方が変わります。
修繕・リフォーム	修繕費として扱うのか、資本的支出として耐用年数にわたり費用化するのかを確認します。
ローン返済	元金返済は経費ではありません。支払利息、減価償却費、手元資金の動きを分けて資金繰りを見ます。