収益還元法とは

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収益還元法（しゅうえきかんげんほう）とは、不動産が将来生み出す純収益をもとに、現在の価値を求める不動産鑑定の手法です。賃貸マンション、アパート、店舗、オフィスなど収益物件の評価で重視されます。

代表的な方法には、一定期間の収益と売却価格を現在価値に割り引くDCF法と、標準的な年間純収益を還元利回りで割って価格を求める直接還元法があります。

住宅購入では、自己居住用の戸建てやマンションよりも、賃貸併用住宅、投資用マンション、アパートローンで関係します。家賃収入だけでなく、空室率、修繕費、管理費、固定資産税、金利上昇を織り込む必要があります。

住宅ローンは原則として自己居住用のローンです。投資用物件を住宅ローンで購入することは契約違反になり得るため、収益還元法で評価する物件は、ローン種別も金融機関に確認しましょう。

収益物件で確認する入力項目

収益還元法では、家賃収入を入れるだけでは正しい判断になりません。2026年のように金利と修繕費を意識する局面では、純収益を保守的に見積もり、返済後に資金が残るかを確認します。

入力項目	確認すること
賃料収入	満室想定ではなく、周辺相場、入退去、賃料下落、フリーレントを含めて見ます。
運営費	管理費、修繕費、固定資産税、保険料、広告費、原状回復費を差し引いて純収益を出します。
還元利回り	立地、築年数、空室リスク、金利水準、売却しやすさを反映しているか確認します。
ローン条件	投資用ローンの金利、期間、自己資金、金利上昇時の返済額を入れて採算を見ます。