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区分所有権とは

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区分所有権（くぶんしょゆうけん）とは、分譲マンションのように1棟の建物が複数の独立した部分に分かれている場合に、その専有部分を所有する権利です。区分所有法に基づき、各住戸の所有者は区分所有者となります。

区分所有建物では、住戸内の専有部分だけでなく、廊下、階段、外壁、屋上、エレベーターなどの共用部分、土地に関する敷地利用権もセットで理解する必要があります。共用部分や敷地利用権だけを自由に切り離して処分することは通常できません。

住宅ローン・購入時の確認点

• 専有面積、登記面積、広告面積の違い。
• 管理規約、使用細則、ペット・民泊・リフォーム制限。
• 管理費、修繕積立金、滞納、長期修繕計画。
• 敷地権、借地権付きマンション、建替え決議のハードル。

区分所有マンションを買う前の確認表

確認項目	住宅ローン・資産価値への影響	見る資料
専有部分の範囲	リフォーム可能範囲や担保評価の前提になる。広告面積と登記面積の違いも確認する。	専有部分、登記事項証明書、重要事項説明書
共用部分の状態	大規模修繕や設備更新の不足は、購入後の修繕積立金増額や一時金につながる。	共用部分、長期修繕計画、修繕履歴
管理規約・使用細則	ペット、民泊、事務所利用、リフォーム制限が生活や売却時の買い手層に影響する。	管理規約、総会議事録、管理会社資料
敷地利用権・借地権	土地権利の種類によってローン審査、地代、更新料、売却しやすさが変わる。	登記事項証明書、土地賃貸借契約書
物件の適格性	金融機関によって築年数、面積、管理状態、権利関係の見方が異なる。	物件基準、金融機関の審査条件

マンションは専有部分だけを買う感覚になりがちですが、実際には管理組合と共用部分の状態も含めて購入します。住宅ローン審査や将来売却では、管理状態が評価に影響することもあります。

 

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