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専有部分とは

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専有部分（せんゆうぶぶん）とは、分譲マンションなどの区分所有建物で、構造上・利用上独立し、区分所有権の対象となる部分です。一般的には各住戸の室内部分が専有部分に当たります。

ただし、住戸内に見えるものすべてが自由に扱えるとは限りません。窓、玄関ドア、バルコニー、配管、躯体部分などは共用部分または専用使用部分として扱われることがあり、リフォームには管理規約上の制限があります。

購入時の確認事項

• 登記上の専有面積と広告上の専有面積の違い。
• リフォームできる範囲と、管理組合への申請手続き。
• 給排水管、窓、玄関ドア、床材の遮音等級に関する制限。
• 専有部分の不具合と共用部分の不具合の責任分担。

専有部分と共用部分の境目チェック

見た目の場所	確認したい扱い	住宅購入での注意点
室内の壁・床・天井	内装は専有部分でも、構造躯体は共用部分として扱われることがある。	間取り変更や床材変更は、管理規約と工事申請を確認する。
窓・サッシ・玄関ドア	住戸についていても共用部分または共用性の高い部分とされることが多い。	勝手な交換や色変更ができない場合がある。
バルコニー・専用庭	特定住戸が使えても、専用使用権付きの共用部分である場合が多い。	物置、植栽、避難経路、喫煙などのルールを確認する。
給排水管・電気設備	専有部分内の枝管と、共用縦管で責任範囲が分かれる。	水漏れ時の責任、更新工事、保険の対象を確認する。
住宅ローン審査で見る部分	室内状態だけでなく、建物全体の管理・修繕状況も評価に影響する。	共用部分、区分所有権、物件基準を合わせて確認する。

中古マンションでは、専有部分の内装だけで判断せず、管理規約、修繕履歴、共用部分の状態を合わせて見ることが大切です。

 

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