表示登記とは

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表示登記とは、不動産を物理的に特定するための登記です。土地では所在、地番、地目、地積など、建物では所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを登記します。現在の実務では建物表題登記、土地地目変更登記、土地分筆登記などの表現も使われます。

住宅を新築した場合は、建物が完成してから原則1か月以内に建物表題登記を申請します。その後、所有権保存登記、住宅ローンの抵当権設定登記へ進む流れになります。

表示登記が未了、床面積が図面と合わない、増築部分が未登記といった状態は、住宅ローンの融資実行や担保設定に影響することがあります。中古住宅では未登記建物や増築未登記がないかを確認します。

登記面積と広告面積、建築確認上の面積が一致しないこともあります。住宅ローン控除やフラット35、火災保険にも面積が関係するため、登記事項証明書と建築関係書類を照合しましょう。

表示登記が住宅ローンに影響する場面

場面	確認したいこと
新築建物表題登記	建物完成後に表題登記を行い、所有権保存登記と抵当権設定登記へ進みます。融資実行日と登記書類の準備時期を早めに合わせます。
地目変更・分筆	農地や雑種地を宅地として使う、土地の一部を売買する、私道部分を分ける場合は、登記と契約対象の整合を確認します。
未登記増築	中古住宅では増築部分、車庫、離れが登記されているかを確認します。未登記部分があると登記費用や融資日程に影響します。
面積の不一致	登記面積、建築確認、広告面積、固定資産税評価の面積が違う場合、住宅ローン控除やフラット35の要件確認にも影響します。
担保設定までの流れ	表示登記、所有権保存・移転登記、抵当権設定登記の順番を金融機関・司法書士と確認します。