住宅ローン比較.com＞住宅ローンの繰上返済＞借り換えの目的を明確にする＞総返済額を減らす

このページにはプロモーションが含まれます

住宅ローン借り換えで総返済額を減らす判断基準 2026年版

住宅ローンの借り換えで総返済額を減らすには、金利差だけでなく、借換え費用、残高、残期間、住宅ローン控除、団信、金利タイプの違いまで含めて比較する必要があります。2026年は金利のある時代に入っているため、古い「金利が低いほど必ず得」という前提ではなく、損益分岐を確認してから判断しましょう。

総返済額を減らす借り換えで見るべきポイント

借り換えで総返済額を減らせるかどうかは、次の式で考えると整理しやすくなります。

借換えメリットの基本式
借り換え後に減る利息・返済額 − 借換え諸費用 − 控除や保障の変化 = 実質的なメリット

2026年の借り換えでは、事務手数料、保証料、抵当権抹消・設定登記、司法書士報酬、印紙代または電子契約費用、現在のローンの全額繰上返済手数料を含めて判断します。保証料を一括前払いしている場合は返戻があることもありますが、返戻額は契約条件や残期間で変わります。

金利差だけでなく「費用回収年数」を見る

借り換えの諸費用が60万円かかり、毎月返済額が1万円下がる場合、単純計算では費用回収まで約5年かかります。5年以内に売却、住み替え、大きな繰上返済を予定しているなら、見かけの金利差があってもメリットが小さくなることがあります。

反対に、残高が大きく残期間も長い場合は、0.3%から0.5%程度の金利差でも費用を上回るケースがあります。旧来の「金利差1%以上・残高1,000万円以上・残期間10年以上」という目安は今でも参考になりますが、2026年は手数料体系や団信内容が金融機関ごとに大きく違うため、必ず個別に試算しましょう。

総返済額を比較するときの簡易表

住宅ローン控除は借り換えで延長されない

住宅ローン控除を利用している人は、借り換え後の借入が控除対象になるかを必ず確認しましょう。国税庁は、借換え後の住宅ローンについて、当初の住宅ローン返済のための借入であることが明らかで、10年以上の償還期間などの要件を満たす場合に、引き続き控除を受けられるとしています。ただし、控除を受けられる年数は居住開始からの一定期間であり、借り換えによって延長されるわけではありません。

また、借換え後の借入額が借換え直前の残高を上回る場合、控除対象となる年末残高は按分計算になります。諸費用を上乗せして借りる場合は、税務上の扱いも確認しておきましょう。

借り換えより金利交渉が向く場合もある

残期間が短い、諸費用が高い、団信の再審査に不安がある場合は、借り換えよりも現在の金融機関への条件見直し相談が向くことがあります。金利交渉で十分に下がれば、登記費用や新規手数料をかけずに返済負担を下げられる可能性があります。

総返済額を減らすことが目的なら、借り換え、一部繰上返済、現在の金融機関での金利見直しを同じ条件で比較しましょう。

総返済額削減の判定表

総返済額を減らす目的では、月々の返済額が少し下がるだけでは十分ではありません。費用を回収した後にどれだけ削減できるか、保障や控除が悪化しないかを確認します。

総返済額を減らす借り換えFAQ

総返済額を減らす借り換えで見る指標は？

金利差、残高、残期間、借換え諸費用、団信の変化、住宅ローン控除への影響を同じ表で比較します。費用回収年数も必ず確認します。

金利差が小さくても借り換え効果は出る？

残高が大きく残期間が長い場合は、金利差が小さくても効果が出ることがあります。ただし、定率型手数料や団信上乗せを含めた試算が必要です。

住宅ローン控除中でも借り換えてよい？

要件を満たせば借り換え後も控除を受けられる場合がありますが、控除期間は延長されません。借入額が借換え直前残高を上回る場合は控除対象残高の計算にも注意します。