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住宅ローン返済中の賃貸住宅化

診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。

住宅ローンで購入した家を、転勤や家族事情で一時的に離れることになりました。売却せずに第三者へ貸し、家賃を返済に充てたい場合、住宅ローンの契約上問題はないのでしょうか。2026年時点の考え方と、賃貸に出す前に確認すべき点を整理します。

 

回答：無断で賃貸に出すのは避け、必ず金融機関へ事前相談します

住宅ローンは、原則として契約者本人またはその家族が住む住宅を対象にしたローンです。自宅利用を前提に金利や審査条件が組まれているため、第三者に貸して家賃収入を得る使い方は、通常の住宅ローン契約とは目的が変わります。

そのため、住宅ローン返済中の家を賃貸に出したい場合は、まず借入先の金融機関へ事情を説明してください。転勤・介護・家族の事情などで一時的に住めなくなるケースでは、届出や承認で対応できることがあります。一方で、最初から収益目的で貸す、長期的に自宅として使わない、無断で賃貸化する、といった場合は契約違反と判断されるリスクがあります。

フラット35は第三者賃貸・投資用利用に特に注意

フラット35は、2026年4月1日時点の利用条件で、申込本人または親族が住む住宅の建設・購入資金が対象です。住宅金融支援機構は、第三者に賃貸する投資用物件の取得資金には利用できないこと、目的外利用が判明した場合は借入金全額の一括返済を求める場合があることを明記しています。

民間金融機関の住宅ローンでも考え方は同じです。金融機関に黙って貸すのではなく、賃貸化を認めてもらえるのか、アパートローン・不動産投資ローン・セカンドハウスローン等への切り替えが必要か、返済条件が変わるかを確認しましょう。

住宅ローン控除は「住んでいること」が重要

住宅ローン控除は、住宅を取得して本人が居住することなどを前提にした税制です。転勤などで住まなくなる場合、控除の適用可否や再入居後の扱いが変わることがあります。賃貸に出したまま従来どおり控除を受け続けてよいとは限らないため、税務署や税理士に確認してください。

賃貸化前のチェックポイント

賃貸に出す前には、少なくとも次の点を確認しておくと判断しやすくなります。

• 住宅ローン契約で第三者賃貸が禁止・届出事項になっていないか
• 金融機関が一時的な賃貸を認める条件と必要書類
• 住宅ローン控除、固定資産税、確定申告など税務上の扱い
• 火災保険・地震保険が賃貸中の事故にも対応するか
• 管理会社、修繕費、空室時の返済原資をどう確保するか

まとめると、「一時的に住めないから貸したい」という事情がある場合でも、自己判断で進めないことが重要です。金融機関の承認、税務上の確認、保険・管理体制の見直しを済ませたうえで、住宅ローンのまま継続できるのか、賃貸向けローンへ切り替えるべきかを判断しましょう。

賃貸化を相談するときに準備する情報

金融機関へ相談するときは、単に「貸してよいか」と聞くのではなく、なぜ住めなくなるのか、いつ戻るのか、返済原資はどうするのかを説明できるようにします。

準備する情報	確認ポイント
賃貸化の理由	転勤、介護、家族の事情、海外赴任など、一時的に住めない事情を整理します。最初から収益目的だった場合とは扱いが異なります。
期間と再入居予定	いつから貸し、いつ戻る予定かを確認します。再入居の見込みがない場合は売却やローン切替も検討します。
賃貸条件	普通借家か定期借家か、家賃、管理会社、修繕負担、空室時の返済原資を確認します。
税務・控除	住宅ローン控除、家賃収入の確定申告、必要経費、再入居後の扱いを税務署や税理士に確認します。
保険・管理	火災保険、地震保険、個人賠償、設備故障、管理規約を確認します。賃貸中は自宅用の補償では不足することがあります。

関連ページ：セカンドハウスローン、住宅ローン控除 2026年の確認ポイント、借り換えローン

 

診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。