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住宅ローンで投資用物件は買える？

診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。

アパート経営に興味があります。アパートローンを利用すると金利が高いので、住宅ローンを使って投資用の不動産を購入することはできるでしょうか？銀行だけでなく、フラット35についても教えてください。

 

回答：住宅ローンで投資用物件は購入できません

住宅ローンは、本人または家族が住むための住宅を購入するローンです。投資用不動産、賃貸用アパート、民泊用物件、店舗・事務所を主目的とする物件の購入資金には使えません。

フラット35も同じです。住宅金融支援機構は、資金使途を「申込本人または親族が住む新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金」とし、第三者に賃貸する目的の投資用物件には利用できないと案内しています。目的外利用が判明した場合は、全額を一括返済する必要があると明記されています。
参考：フラット35 ご利用条件

資金使途違反になる例

• 最初から賃貸に出す予定のマンションを住宅ローンで買う
• 民泊や投資目的の戸建てを自己居住用として申し込む
• 親族居住用として申し込んだ住宅を実際には第三者へ貸す
• 店舗や事務所部分が主目的の物件を住宅ローンで購入する

住宅ローンを投資用に使うと、期限の利益を失い、一括返済を求められる可能性があります。信用情報や今後の借入にも影響するため、「住む予定にしておけば大丈夫」という考え方は非常に危険です。

投資用物件を買う場合の選択肢

投資用不動産を購入する場合は、アパートローンや不動産投資ローンを検討します。金利は住宅ローンより高くなりやすいものの、家賃収入、空室率、修繕費、管理費、税金、金利上昇を含めた事業計画で審査されます。

2026年は借入金利が過去より上がっているため、満室時の表面利回りだけでなく、空室、修繕、家賃下落、固定資産税、管理委託費を差し引いた手残りで判断しましょう。

居住用と投資用を分けるチェックポイント

申込時点で「住むつもり」と説明しても、実態が賃貸・事業・投資であれば住宅ローンの対象にはなりません。迷う場合は、申込前に金融機関へ用途を正直に伝えて確認します。

利用目的	ローン選びの考え方
自分または親族が住む	住宅ローンやフラット35の候補になります。居住開始時期、住民票、物件基準、返済負担率を確認します。
第三者へ貸す	投資用・賃貸用のため住宅ローン対象外です。アパートローンや不動産投資ローンで、家賃収支と空室リスクを含めて検討します。
将来賃貸化する可能性がある	転勤など一時的事情でも、返済中の賃貸化は事前相談が必要です。無断で貸すと一括返済リスクがあります。詳しくは返済中の家を貸す場合を確認してください。
店舗・事務所を兼ねる	住宅部分と事業部分の割合、登記・用途、収入計画により扱いが変わります。事業資金を住宅ローンに混ぜることはできません。
別荘・通勤用の住まい	通常の住宅ローンではなく、セカンドハウスローンやフラット35のセカンドハウス利用可否を確認します。

 

診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。