住宅ローン比較.com（HOME）＞住宅ローンQ&A＞フラット35に関するQ&A＞別の銀行融資を利用していますが、フラット35に借り換えはできますか？

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フラット35への借り換え

現在銀行の変動金利・固定期間選択型住宅ローンを利用している場合でも、条件を満たせばフラット35借換融資を利用できます。2026年は金利上昇リスクを固定化できる一方、借換え諸費用や現在の金利差、団信の再確認が重要です。

 

回答：フラット35は借換えにも利用できます

フラット35は、新規借入だけでなく借換えにも利用できます。住宅金融支援機構の公式ページでも、フラット35借換融資は「全期間固定金利の住宅ローンへの借換え」として案内されており、現在フラット35を利用している人もフラット35借換融資への借換えが可能とされています。

2026年に借換えを検討する場合は、現在のローン残高、残り期間、借換え諸費用、団信の加入条件、物件基準、取扱金融機関ごとの金利・手数料を確認します。公式情報では、借換対象ローンの借入日から申込日まで1年以上経過し、申込日前日までの1年間正常に返済していることなどが主な条件として示されています。

フラット35の金利は、借入期間、融資率、団信加入の有無、資金受取月、取扱金融機関によって変わります。取扱金融機関の2026年10月公式データでは、借換融資の返済期間21年以上35年以下が年3.83％、1年以上20年以下が年3.51％です。特定の金融機関名だけで判断せず、「フラット35徹底比較」や各金融機関の公式条件で同じ月の条件を比較してください。

 

フラット35借換融資で確認する主な条件

項目	確認内容
申込人	原則として借換対象ローンの債務者と同一で、申込時70歳未満。親子リレー返済を利用する場合は例外があります。
返済負担率	すべての借入を含め、年収400万円未満は30％以下、年収400万円以上は35％以下が基準です。
返済実績	住宅取得時のローン借入日から申込日まで1年以上経過し、申込日前日までの1年間正常に返済していることが必要です。
借入額	100万円以上1億2,000万円以下で、借換対象ローン残高または担保評価額の200％のいずれか低い額までが目安です。一定の借換え諸費用を含められます。
借入期間	80歳から申込時年齢を引いた年数、40年から既存ローン経過期間を引いた年数、35年のうち最も短い年数が上限です。長期優良住宅等は扱いが異なる場合があります。
団信	借換前の団信保障は借換えで終了します。フラット35借換融資で団信に加入する場合は、あらためて申込みが必要です。健康上の理由で加入しない選択も可能です。

 

借換えで確認する費用と損益分岐点

フラット35へ借り換えると金利上昇リスクを固定できますが、必ず返済総額が下がるとは限りません。融資手数料、印紙税、登録免許税、司法書士報酬、抵当権抹消費用、適合証明検査費用、既存ローンの全額繰上返済手数料、経過利息、火災保険料などを含めて試算しましょう。

変動金利から固定金利へ借り換える場合は、単純な金利差だけでなく「将来の上昇リスクをいくらで固定するか」という視点も必要です。返済期間が短い場合は、費用を回収する前に完済してしまうこともあるため、残期間と残高を必ず確認します。

フラット35への借換えが向きやすいケース・慎重に見るケース

判断	確認ポイント
向きやすいケース	変動金利の上昇が不安、残期間が長い、教育費など将来支出が大きい、固定返済額で家計を安定させたい、現在のローンに疾病保障や団信面の不安があるケースです。
慎重に見るケース	残期間が短い、残高が少ない、借換え費用を回収しにくい、近く売却予定がある、健康状態により団信条件が変わる可能性があるケースです。
比較する試算	現在のまま返す総額、フラット35に借換えた総額、変動金利が1％・2％上がった場合、諸費用を含めた回収年数を比べます。
併せて見るページ	借り換え諸費用、借り換えローン比較、金利変動リスクを確認します。

 

残りの年数が短い方（20年以下）はフラット20も比較する

すでに住宅ローンを利用しており、借換え後の返済期間が20年以下で収まる人は、フラット20も候補になります。一般に借入期間が短い方が金利条件は有利になりやすい一方、毎月返済額は大きくなります。

フラット20は20年以下の全期間固定ローンです。返済期間を短くできるか、教育費・老後資金を圧迫しないかを確認しましょう。
参考：フラット20とは

返済期間を20年以下にできる場合は、フラット20への借換えも比較対象になります。ただし、返済期間を短くすると毎月返済額は増えるため、家計の余裕を確認したうえで判断しましょう。