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住宅ローン途中での物件（マイホーム）の売却

診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。

住宅ローン返済中のマンションを売却したいのですが、ローン残債2,000万円に対して売却価格は1,800万円になりそうです。売却しても200万円の残債が残る場合、どのように対応すればよいのでしょうか。2026年時点の実務に沿って整理します。

 

回答：ローンを完済して抵当権を抹消できるかがポイントです

住宅ローン返済中でも、家を売却すること自体は可能です。ただし、売却の決済時には原則として住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消する必要があります。抵当権が残ったままでは、買主へ通常どおり所有権を移転できません。

売却代金がローン残債を上回る場合は、売却代金で完済し、諸費用を差し引いた残りを受け取る流れになります。一方、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を別途用意できるかが重要です。

残債が残る場合の主な選択肢

• 自己資金で不足分を支払い、売却決済時に住宅ローンを完済する
• 住み替え先を購入する場合は、住み替えローンで不足分を新居のローンに上乗せできるか相談する
• 親族からの借入れや贈与を使う場合は、契約書や税務上の扱いを確認する
• 返済が難しい場合は、延滞する前に金融機関へ任意売却を相談する

ご質問のように残債2,000万円、売却価格1,800万円の場合、売却諸費用を考慮しなければ少なくとも200万円の不足が生じます。実際には仲介手数料、抵当権抹消費用、引越し費用なども必要になるため、不足額は200万円より大きくなる可能性があります。

フリーローンで穴埋めする前に注意したいこと

不足分をフリーローンで借りる方法も考えられますが、金利が高く、返済期間も短くなりやすいため慎重に検討してください。住み替えを伴う場合は、住み替えローンのほうが家計全体を組み立てやすい場合があります。ただし、借入額が増えるため、年収、返済負担率、物件評価、勤務状況によっては審査が厳しくなります。

まずは不動産会社の査定を複数取り、住宅ローンの残高証明書や返済予定表で正確な残債を確認します。そのうえで、現在の借入先へ「売却時に必要な完済額」「抵当権抹消の手続き」「不足分が出る場合の対応」を相談しましょう。

売却前に確認するお金と手続き

住宅ローン返済中の売却では、売買価格だけで判断しないことが大切です。決済日にローン完済、抵当権抹消、所有権移転、諸費用精算が同時に進むため、事前に不足額を把握します。

確認項目	見るべき内容
ローン残高	残高証明書や返済予定表だけでなく、決済日の完済額、経過利息、全額繰上返済手続きの期限を金融機関に確認します。
売却諸費用	仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記、司法書士報酬、引越し費用、固定資産税・管理費等の精算を見込みます。
抵当権抹消	売却決済時に住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消できる段取りを確認します。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的です。
不足額	売却代金から諸費用を引いた金額で完済できない場合、自己資金、住み替えローン、親族資金、任意売却相談の順に検討します。
住み替え先	新居を買う場合は、旧居の残債、新居の頭金、二重ローン期間、仮住まい費用を含めて返済比率を確認します。

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診断結果、金利、借り換え効果は入力条件と金融機関の審査により異なります。