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固定資産税と住宅の軽減措置 2026年版

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固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や家屋などを所有している人に課される地方税です。住宅購入後は毎年発生する費用なので、住宅ローン返済額だけでなく固定資産税・都市計画税も含めて資金計画を立てましょう。

 

固定資産税は不動産保有者に対して毎年課される税金

固定資産税とは、毎年1月1日時点で一定の土地や家屋などを保有している人に対して課される税金です。標準税率は1.4％ですが、実際の税率や納付方法は市町村によって異なる場合があります。

 

固定資産税はいくらくらいかかるの？〜土地の固定資産税編〜

固定資産税については「固定資産税評価額」に対して「固定資産税率」を乗じて計算されるようになっています。

固定資産税評価額とは
固定資産税や相続税を計算するための評価額です。おおよそですが、土地の場合、購入価格の7割弱くらいの金額を目安にしておくとよいでしょう。

固定資産税率とは
標準税率は1.4％です。自治体によって取り扱いが異なる場合があるため、購入予定地の市町村で確認しましょう。

住宅用地は軽減措置がある
200平方メートル以下の部分が小規模住宅用地として課税標準額が1/6に軽減される措置がとられ、200平方メートルを超える部分については一般住宅用地として課税標準額が1/3に軽減されるという措置がとられています。

仮に1000万円で購入した土地の場合、固定資産税評価額の目安を7割の700万円とすると、軽減前は700万円×1.4%で9.8万円が固定資産税の概算となります（年額）。
これが200平米以下であれば1/6になる軽減措置が受けられるので、1.63万円（年額）ということになります。

 

固定資産税はいくらくらいかかるの？〜建物の固定資産税編〜

建物（家屋）についても、その価値は固定資産税評価額に基づいて計算されます。

延べ床面積の１平方メートルあたりの金額を決め、それに床面積を乗じた数字が評価額となります。計算方法は難しいですが、こちらもいわゆる「相場」の7割を目安になるように計算されています。

ただし、建物については建築業者や購入時時の条件などで左右されており、7割を大幅に下回ることもありますし、逆に実際に買った金額を超えるようなケースもあるようです。一般的には「建築費の5〜7割」程度の範囲に収まることが多いようです。

この固定資産税評価額に対して標準税率1.4％をもとに税額を計算します。実際の税率、減額、減免、納付方法は自治体によって異なるため、所在地の市区町村で確認してください。

新築住宅の固定資産税の軽減措置
一定の要件を満たす新築住宅は、居住部分のうち一定面積までの固定資産税が一定期間軽減される制度があります。一般住宅、認定長期優良住宅、マンション等で軽減期間や要件が異なるため、建物の種類、床面積、認定の有無を確認してください。

ざっくりですが、2000万円で買った建物で評価額が6割の1200万円、税率1.4％なら年16.8万円です。軽減措置の対象になれば、対象期間中の建物分の固定資産税が抑えられます。

 

固定資産税＝土地分＋建物分

固定資産税は土地分と建物分を合算して考えます。実際には、住宅用地特例、新築住宅の減額、負担調整措置、都市計画税の有無、自治体独自の減免によって納付額が変わります。購入前は「住宅ローン返済額」だけでなく「固定資産税・都市計画税の年額」を12か月で割り、毎月の住居費として見ておきましょう。

なお、固定資産税の評価額については「3年に一度」見直しが行われるようになっています。これを評価替えと言います。ただし、家屋の増改築や減失、著しい土地価格の下落などがあった場合には都度評価額が見直されます。

ちなみに、この固定資産税で計算される評価額については「都市計画税」の計算をする時の元ともなります。

 

固定資産税は毎月の住居費に直して考える

固定資産税と都市計画税は年額で請求されることが多いですが、住宅ローンの返済余力を見るときは12か月で割って毎月の住居費に足します。家賃と住宅ローン返済額だけを比べると、購入後の負担を低く見積もってしまいます。

年額の例	毎月の家計で見る金額
年12万円	月1万円を住宅ローン返済額に上乗せして考えます。
年18万円	月1.5万円を上乗せします。管理費や修繕積立金があるマンションではさらに合算します。
年24万円	月2万円を上乗せします。ボーナス払いに頼らず、毎月の収支で払えるか確認します。

新築住宅の軽減措置が終わると建物分の固定資産税が上がることがあります。購入直後の税額だけでなく、軽減終了後の年額も不動産会社や自治体に確認し、借入可能額シミュレーションや返済額シミュレーションの結果に足して判断しましょう。

 

購入前に見る数字と納税通知書の違い

購入前の資金計画では、固定資産税を不動産会社の概算や売主との精算金で見ることが多くなります。ただし、実際の納税額は購入後に届く納税通知書で確認します。概算と実額がずれる前提で、家計に余白を残しておきましょう。

見る資料	注意点
販売資料・資金計画書	概算であることが多く、都市計画税、新築軽減終了後、マンションの管理費・修繕積立金が別表示になっていないか確認します。
売主との固定資産税精算	引渡日を基準に日割り精算する費用です。翌年以降の納税額そのものではないため、年額を別に確認します。
納税通知書	購入後に実際の税額、評価額、住宅用地特例、新築住宅減額、都市計画税を確認できます。次年度以降の家計見直しに使います。
評価替え・軽減終了	評価替えや新築住宅軽減の終了で税額が変わることがあります。固定資産税は35年返済中ずっと同額とは考えないようにします。

 

2026年に固定資産税を確認するときのチェック表

確認項目	見落としやすいポイント
土地の用途	住宅用地か、店舗併用か、駐車場や空地を含むかで特例の対象が変わります。建て替え中の土地は申告が必要になる場合があります。
住宅用地特例	小規模住宅用地は固定資産税の課税標準が価格の1/6、一般住宅用地は1/3を目安に確認します。都市計画税の特例とは割合が異なります。
建物の軽減	新築住宅、認定長期優良住宅、マンションなどで軽減期間や床面積要件が異なります。引き渡し前に自治体の案内を確認しましょう。
納税時期	固定資産税と都市計画税は同じ納税通知書で届く自治体が多く、年4回払いまたは一括払いが一般的です。家計では年額を12か月でならしておくと安心です。
公式確認先	所在地の市区町村、東京23区は東京都主税局など、実際に課税する自治体のページで税率、減免、申告期限を確認します。

 

固定資産税のよくある質問

固定資産税は住宅ローン返済とは別に毎年かかりますか？

はい。固定資産税は毎年1月1日時点の土地・家屋の所有者に課される地方税で、住宅ローン返済とは別に納付します。購入前の資金計画では、月々の返済額に加えて固定資産税と都市計画税を年額で見込むことが大切です。

固定資産税の軽減措置は自動で適用されますか？

住宅用地の特例や新築住宅の減額は、土地・建物の状況や自治体の手続きによって確認が必要です。新築、増築、建て替え、用途変更、取り壊しがある場合は、所在地の市区町村や都税事務所の案内を確認してください。

固定資産税はいくらで見積もればよいですか？

概算では固定資産税評価額、標準税率1.4%、住宅用地特例、新築住宅の減額、都市計画税の有無を分けて考えます。実際の税額は評価額、負担調整措置、自治体の税率や減免で変わるため、納税通知書や自治体の試算情報を確認しましょう。

 

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