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住宅ローン申込と頭金

住宅ローンを利用する場合、申込の際に頭金が必要となります。近年では頭金を必要としないかごくわずかでも良いという住宅ローンもありますが、今後の住宅ローンにおける資金計画やリスク管理の面から考えても頭金は必要量を準備しておくことが重要です。より有利な住宅ローンを選択するためにも頭金は必ず用意しましょう。

住宅ローン設計では頭金は2〜3割用意しよう

より有利な住宅ローンを選択するためにも、物件価格の最低2割は頭金として準備しておきたいところです。

しかし、フラット35といった長期固定金利型の住宅ローンの場合、建築費または購入額の90%までなどとされています。つまり、できるだけ有利な長期固定金利型ローンを利用したいという場合は最低でも物件価格の10%は頭金として用意しておく必要があります。
（2014年4月以降はフルローン（100%）が可能となりますが、9割超融資の場合は金利がアップします）

つまり、ある程度の頭金を用意できないと住宅ローンを組む時に不利になる可能性が高いです。当然ですが、「ローン審査」においても頭金が少ないことはマイナスポイントとなります。

しかしながら、最近では、頭金を用意しなくても利用できる住宅ローンが増えてきました。
統計では頭金がゼロという家計が3割近くあると言われています。これでも本当に大丈夫なのでしょうか？

頭金が少ないと住宅ローンのリスクが高まる

頭金が少ない住宅ローンというのは実はリスクが満載です。

（1）売りたいのに売れなくなるリスク

人生何が起こるかわかりません。何らかの事情によりマイホームを手放すという手段をとらなくてはならない場面もあるかもしれません。その際、住宅価格が購入時よりも下がっていた場合、売却代金で住宅ローンの完済ができない場合は、新たな自己負担で完済する必要があります。
また、経済的な事情で売るに売れないという状態にもなりかねません。

（2）借り換えローンが利用できなくなるかも？

さらに、有利な条件の住宅ローンが見つかり借り換えをしようと思った場合も、通常多くの金融機関では、担保額（住宅評価額）＞ローン残債となっている場合は借り換えができないという場合もあります。このような場合も事前に頭金を支払っていれば、よほどの価格下落が無い限りは担保額がローン残債を下回ることはありませんので、借り換えが有利になります。

（3）そもそも計画が無計画過ぎない？家計破綻リスクの上昇

三菱総合研究所の調査によると、住宅購入時に自己資金を1割未満しか用意していない家計は4割未満の家計と比較して住宅ローンを完済できない可能性が3〜4倍も高いと言われています。
「住宅ローンを完済できない＝家計が破綻した」というわけです。

頭金を用意できていない＝お金を貯められる家計ではない

また、頭金が大切な理由として、頭金を用意できないということはこれまでの家計において「貯蓄する習慣ができていない」ということの裏返しでもある点です。

我が家は高収入だから頭金ゼロでも大丈夫。と考える方もいるかもしれません。
たしかに、シミュレーション上は大丈夫かもしれません。しかしながら、「なぜ高収入なのに頭金の貯蓄ができていないか？」ということを一度考える必要があるでしょう。

「家賃と同じ（またはそれ以下）のローン返済だから大丈夫。」といわれるかもしれません。
しかしながら「今の家賃とローン返済額の比較は正しいか？」でも説明していますが、リスクなどを考えると、同じではないかもしれません。

万が一、収入が減ったり、他の支出が発生した時に家計が破綻する可能性だってあります。頭金を貯めることができる「家計づくり」も目指しましょう。
参考：頭金ゼロの住宅ローンの罠

まとめ、住宅ローンの頭金は用意する

住宅ローンにおける頭金は借入時点だけではなく、その後の住宅売却や住宅ローンの借り換えといった場面でも重要となってきますので、必ず用意するようにしましょう。頭金が多ければ多いほど住宅ローン設計は有利になります。

もし、住宅ローン減税（住宅ローン控除）などの制度を上手に活用するために頭金は入れないというようなケースであっても、頭金相当額はかならず確保するようにしましょう。

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