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住宅ローン融資可能額と年収

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住宅ローンの融資可能額は、年収、返済比率、他の借入、金利タイプ、返済期間、団信、物件評価によって決まります。ただし、審査上借りられる金額と、家計として安心して返せる金額は同じではありません。2026年は金利上昇や物価上昇も踏まえ、手取り収入と生活費から返済余力を確認しましょう。

住宅ローンの返済額と生活費

住宅ローンは当然ですが、今後生活をしていきながら長期にわたり返済をしていかなくてはなりません。それに際して、収入に占める住宅ローン返済額の割合は生活を圧迫する水準以上であってはいけません。
住宅ローンを提供する金融機関側でもそれを理解しており、これらでは年間の返済額が年収に対して過度な負担とならないように総返済負担率を定めており、結果的に住宅ローンで借りることができる総額も変わってきます。

総返済負担率とは、収入に対する様々なローンの返済額（住宅ローン返済額だけでなく、その他の借入金の返済額の合計）の割合のことを指します。

住宅ローンにおける年収と返済額の計算方法

住宅ローンにおける年収に対する総返済負担率（返済比率）は、金融機関や商品、年収、金利タイプによって異なります。下記は考え方を理解するための目安であり、実際の審査基準は申込先の最新条件を確認してください。

確認する基準	目安	2026年に見るポイント
フラット35の総返済負担率	年収400万円未満は30％以下	住宅ローンだけでなく、すべての借入を含めて確認します。
フラット35の総返済負担率	年収400万円以上は35％以下	審査上の基準であり、家計上の安全額を保証するものではありません。
家計上の安全ライン	審査上限より低め	固定資産税、管理費、修繕費、火災保険、教育費、老後資金を別枠で見ます。
金利上昇時の確認	1％・2％上昇時も試算	変動金利で借りる場合は、表示金利だけで融資可能額を判断しないようにします。

フラット35の総返済負担率は、2026年4月1日現在の利用条件として、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下と案内されています。民間金融機関では商品ごとに見方が異なるため、借入先の最新条件を確認してください。
参考：フラット35 ご利用条件

なお、総返済負担率には住宅ローン以外のローンも含まれます。例えば年収300万円で年間返済額を年収の25％以内に抑えるなら、年間返済額の目安は75万円、月額では6.25万円です。自動車ローンを毎月3万円返済している場合、住宅ローン返済に使える余地は月3.25万円まで下がります。

年収は税込年収で見られることが多い一方、実際の生活は手取り収入で回します。社会保険料、所得税、住民税、固定資産税、管理費、修繕積立金、火災保険料、教育費、車関連費、老後資金を引いたあとに返済できるかを確認しましょう。

家計上の安全額を出す順番

融資可能額を確認したら、次に家計上の安全額を出します。2026年は金利や物価の上昇を前提に、審査で通る金額より低めに予算を置く判断が重要です。

順番	確認内容
1. 手取り収入を確認	税込年収ではなく、毎月の手取りと賞与の手取りを確認します。賞与は減る可能性もあるため、毎月返済を賞与頼みにしすぎないようにします。
2. 住宅以外の固定費を引く	食費、通信費、保険、車、教育費、奨学金、カード返済、親への仕送りなど、毎月出ていく支出を差し引きます。
3. 住宅維持費を加える	固定資産税、都市計画税、管理費、修繕積立金、火災保険、地震保険、戸建ての修繕予備費を見込みます。
4. 金利上昇後を試算	変動金利で借りる場合は、金利が1％・2％上がった返済額でも赤字にならないか確認します。
5. 生活防衛資金を残す	頭金や諸費用で現金を使い切らず、生活費6か月から1年分、修繕費、引越し後支出を残します。

この安全額を超える場合は、物件価格、頭金、返済期間、金利タイプ、収入合算の使い方を見直してください。

2026年は年収倍率だけで判断しない

「年収の何倍まで借りられるか」という考え方は目安にはなりますが、住宅ローンの安全性を判断するには不十分です。同じ年収でも、子どもの人数、車の有無、親の介護、共働き継続の見込み、変動金利か固定金利かで返済余力は大きく変わります。

年収を見るときの注意点	確認する内容
税込年収と手取りの差	審査では税込年収が使われることが多い一方、生活費は手取りから支払います。
他の借入	車、教育ローン、カードローン、リボ払い、スマホ分割などは住宅ローンの余力を減らします。
将来の収入変化	産休・育休、転職、時短勤務、定年、役員報酬や事業所得の変動を考えます。
金利タイプ	変動金利で借入可能額を大きく見せるのではなく、固定金利や金利上昇時でも試算します。

年収を証明する方法

通常、年収を証明する方法は「住宅ローン申込の際の必要書類」でも書いていますが、会社員は源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書などを確認されます。個人事業主や会社経営者の場合は、確定申告書、納税証明書、決算書など複数年分を求められることがあります。これは、事業収入や役員報酬は年ごとの変動が大きく、単年度だけでは返済能力を判断しにくいためです。

転職直後、産休・育休、時短勤務、副業収入がある場合は、金融機関ごとに収入の扱いが異なります。申込前にどの収入を審査対象にできるか確認しましょう。

収入合算は多く借りるためだけに使わない

借入希望額に対して収入が不足する場合、配偶者や親子の収入を合わせる収入合算を検討することがあります。ただし、収入合算は借入可能額を増やす一方、合算者にも返済責任や信用情報への影響が及びます。産休・育休、転職、介護、離婚、死亡時の団信保障まで確認したうえで判断しましょう。
＞＞収入合算のメリット、デメリットと注意点

借入額を増やすために収入合算を使う場合は、片方の収入が下がっても返済できるか、ペアローンや連帯債務にした場合の団信・住宅ローン控除・持分の扱いまで合わせて確認してください。