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住宅ローンと保証料保証料はローン利用者にとって無駄なコスト

住宅ローンを設定するには「保証人」を設定する必要があります。自分で保証人となってくれる人（もし自分が破綻した場合などにローンを肩代わりしてくれる人）を見つけることができれば問題ないのですが、住宅ローンの場合金額も高額となりますので、なかなか難しいのが現状です。そこで利用できるのが保障機関という機関に保証を委託する制度があります。ただし、その際には保証料という費用が必要となります。

ただし、近年ではネット銀行の住宅ローンを中心に利用者にメリットが無い保証料というコストを無料にする銀行も増えています。

保証料は意外と高額

住宅ローンの利用に当たっては、どの金融機関を用いる場合であっても保証人をたてる必要があります。ですが、住宅ローンとなると数千万円単位の借入となりますので、そう易々とみつかるものではありません。

そこで、住宅ローンにおいては昔から「保証会社」を通すことで、保証人を付けないという形をとってきました。保証会社というのは、万が一の場合の保証人になってくれる会社です。

ローンを貸す銀行にとっては、万が一、借り手が返済できなくなっても保証会社が代わりに返済してくれるのでリスクを減らすことができます。
その一方で、保証会社はそのリスクを負担するだけの「手数料」を求めてきます。これが「保証料」というものです。

この保証料は銀行ではなく、借り手が負担するのが一般的です。つまり、住宅ローンの諸費用として挙げられます。

保証会社がいるから住宅ローンを踏み倒してもOK？

保証会社に保証を頼んでいるから住宅ローンが払えなくなっても良いのですか？という質問を貰うことがあります。

保証会社が保証しているのは、あくまでも住宅ローンを提供している金融機関に対して保証をしているわけで、住宅ローンの契約者に対して保証をおこなっているわけではありません。

例えば、仮に住宅ローンの契約者がローンの支払ができなかった場合、6ヶ月経過したら金融機関は保証機関に対して保証債務の履行を求めます。保証機関は金融機関に対して支払を行いますが、それにより残りの債務を返済することを請求する権利が保証機関に移るだけです。保証機関は再度契約者（住宅ローン利用者）に対して弁済した分の弁済金を支払うように求めてきます。
ローン契約者の債務が無くなるということはありません。

つまり、保証料というのはあくまでもローンを提供する銀行にとってとりっぱぐれないための保険であって、ローン契約者にとっては全く意味のないコストです。

保証料の金額と支払方法～外枠と内枠～

保証機関に保証を頼んだ場合、その保証料の支払方法としては、「外枠」と「内枠」の二種類の支払方法があります。外枠というのは、保証料と住宅ローンの返済を別個にしたものです。例えば保証料が50万円だとしたら、その50万円は住宅ローンの返済とは別に、ローン契約時に支払うというものです。
外枠方式の保証料の目安としては2000万円程度の住宅ローンを組んだ場合で50万円弱程度と言われています。

対して、内枠というのは、保証料の支払を住宅ローンの月々の返済の中に組み込むという形になります。一般的には、住宅ローンの金利に対して保証料分を一定割合上乗せしたものを毎月返済していくというパターンになります。
条件によって異なりますが、内枠方式の場合、金利に0.2％程度を上乗せすると考えると良いかと思います。

結果から言うと、保証料は外枠にしたほうが負担総額は少なくなります。内枠にするということは負債の先延ばしになるだけですので、その分についても金利負担が重なることになります。結果的には保証料を内枠とした場合、一般的には2倍以上の保証料を総額として支払うことになります。

保証料が無料になる場合も

保証料は、万が一契約者が住宅ローンを払えなかったとき、銀行側が無駄な骨折りをしなくても、保証会社が建て替えてくれるといういわゆる保険です。つまり、もし遅滞無く払えるというであれば本来は不要なものなのです。

大手の都市銀行は「原則として保証料がかかる」形になっています。しかしながら、都銀などの住宅ローンにおいても一定以上の条件を満たした場合には保証料をゼロにするなどのサービスを内内でおこなっているケースも見られます。例えば、年収が一定以上、勤務先が公務員または東証一部上場企業など様々です。
（これは住宅ローンを提供する金融機関によって様々ですし、明文化されていません。支店長決裁のように支店ベースで対応が異なるケースもあります。）

住宅ローンの審査基準「年収」「勤続年数・勤務先」もご覧下さい。また、保証料を無料にする方法については「銀行の住宅ローン保証料を無料にする方法」でも説明しています。

ネットバンクを中心に保証料無料（保証会社を付けない）が一般化

また、「住信SBIネット銀行」「ソニー銀行」「新生銀行」などの近年住宅ローンで大きく伸びている銀行は保証会社を最初から使用していません（保証人も不要）
ですから、保証料自体無料で住宅ローンや借り換えローンを利用することができます。
これだけで、金利に直せば年0.2%、50万円ほどの費用が浮くことになるわけですからかなり大きな節約ができるといえるでしょう。

住宅ローンを比較するときは、このような「保証料」を含めたコストも絡めて比較する必要があるわけです。

住宅ローンはトータルコストで比較することが大切

住宅ローンの諸費用のうち「保証料」「事務手数料」「団信保険料」についてはローンを利用する銀行によって「差」が生じやすい部分です。住宅ローンの比較というと「金利」に目を奪われがちですが、金利水準に加えてこの「3つの手数料」も加えた上で比較しなければ、どれが本当に最安値の住宅ローンなのかを判断することはできません。

諸費用も含めたローン比較については「住宅ローンはトータルコストで比較」のページをご覧ください。

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