住宅ローン保証料の仕組みと比較ポイント

APPLICATION GUIDE

申込・審査・諸費用

申込条件、審査、必要書類、諸費用を準備する

テーマの記事一覧

これから家を買う方向け

住宅ローンを無料で一括比較

モゲチェックの住宅ローン診断では、借入予定額や希望条件に合わせて、変動金利・固定金利を含む候補をまとめて比較できます。金利だけでなく、団信、手数料、審査の進め方まで確認してから選びましょう。

約30の金融機関を一括比較
変動・固定のどちらが合うか診断
診断後はメッセージで相談可能

借入向けの無料診断へ診断結果や金利条件は入力内容・審査により異なります。

住宅ローンの保証料は、保証会社に保証を委託するための費用です。2026年の住宅ローン比較では、保証料がかかる「保証料型」と、保証料は無料でも事務手数料が借入額の一定割合でかかる「事務手数料型」を分けて確認する必要があります。保証料無料という表示だけで安いと判断せず、保証料、事務手数料、金利、団信を含めた総支払額で比較しましょう。

保証料は意外と高額

住宅ローンの利用に当たっては、保証会社を利用する商品と、保証会社を使わない商品があります。保証会社を利用する場合、借り手が保証料を負担することがあります。

そこで、住宅ローンにおいては昔から「保証会社」を通すことで、保証人を付けないという形をとってきました。保証会社というのは、万が一の場合の保証人になってくれる会社です。

ローンを貸す銀行にとっては、万が一、借り手が返済できなくなっても保証会社が代わりに返済してくれるのでリスクを減らすことができます。
その一方で、保証会社はそのリスクを負担するだけの「手数料」を求めてきます。これが「保証料」というものです。

この保証料は銀行ではなく、借り手が負担するのが一般的です。つまり、住宅ローンの諸費用として挙げられます。

保証会社がいるから住宅ローンを踏み倒してもOK？

保証会社に保証を頼んでいるから、住宅ローンが払えなくなっても良いのですか、という質問を受けることがあります。

保証会社が保証しているのは、あくまでも住宅ローンを提供している金融機関に対して保証をしているわけで、住宅ローンの契約者に対して保証をおこなっているわけではありません。

仮に住宅ローンの契約者が返済できなくなった場合、一定の手続きを経て金融機関は保証会社に保証債務の履行を求めます。保証会社は金融機関に支払いを行いますが、それにより残りの債務を請求する権利が保証会社へ移るだけです。保証会社は契約者に対して弁済した分の支払いを求めます。
ローン契約者の債務が無くなるということはありません。

つまり、保証料は主に金融機関側の貸倒リスクを抑えるための費用です。借り手にとっては、保証人を立てずに借りられる仕組みを支える費用ではありますが、返済不能時に借り手の債務を免除してくれる費用ではありません。

保証料の金額と支払方法〜外枠と内枠〜

保証機関に保証を頼んだ場合、その保証料の支払方法としては、「外枠」と「内枠」の二種類の支払方法があります。外枠というのは、保証料と住宅ローンの返済を別個にしたものです。例えば保証料が50万円だとしたら、その50万円は住宅ローンの返済とは別に、ローン契約時に支払うというものです。
外枠方式の保証料の目安としては2000万円程度の住宅ローンを組んだ場合で50万円弱程度と言われています。

対して、内枠というのは、保証料の支払を住宅ローンの月々の返済の中に組み込むという形になります。一般的には、住宅ローンの金利に対して保証料分を一定割合上乗せしたものを毎月返済していくというパターンになります。
条件によって異なりますが、内枠方式の場合、金利に0.2％程度を上乗せすると考えると良いかと思います。

一般に、同じ条件なら外枠方式の方が総負担は抑えやすく、内枠方式は借入時の現金負担を抑えやすい代わりに毎月返済額や総支払額が増えやすくなります。どちらが合うかは、手元資金、借入期間、繰上返済予定、借換え予定によって変わります。

保証料型と事務手数料型の違い

タイプ	特徴と注意点
保証料一括前払い型	借入時の現金負担は大きくなりますが、繰上返済や完済時に未経過分が戻る場合があります。短期で繰上返済する人は返戻条件を確認します。
保証料金利上乗せ型	初期費用を抑えやすい一方、毎月返済額と総支払額は増えます。長期返済では負担が大きくなりやすい点に注意します。
事務手数料型	保証料無料と表示されることが多いタイプです。借入額の一定割合の事務手数料がかかり、繰上返済や借換えで戻らないのが一般的です。
保証付金利プラン	審査結果により保証会社付きの別金利プランになる金融機関もあります。表面金利だけでなく、保証条件と適用金利を確認します。

保証料が無料になる場合も

保証料は、万が一契約者が住宅ローンを払えなかったとき、銀行側が無駄な骨折りをしなくても、保証会社が建て替えてくれるといういわゆる保険です。つまり、もし遅滞無く払えるというであれば本来は不要なものなのです。

都市銀行や地方銀行では、保証料型と事務手数料型を選べる商品もあります。保証料型は借入時の初期費用が大きくなりやすい一方、繰上返済時に未経過分が返戻される場合があります。事務手数料型は保証料が無料でも、借入額に対して2.2％程度などの手数料がかかるケースが多く、借り換えや短期完済では不利になる場合もあります。

保証料無料の商品を選ぶ場合は、事務手数料、団信上乗せ、電子契約手数料、全額繰上返済手数料、固定金利期間中の手数料まで確認しましょう。審査条件については「年収」「勤続年数・勤務先」も参考になります。

ネットバンクを中心に保証料無料（保証会社を付けない）が一般化

ネット銀行系の住宅ローンでは、保証料無料・保証人不要を前提にした商品が一般的です。ただし、保証料が無料でも、事務手数料、団信の上乗せ金利、電子契約手数料、全額繰上返済手数料など別の費用がかかることがあります。

住宅ローンを比較するときは、「保証料無料」という一点ではなく、借入額、借入期間、繰上返済予定、借り換えの可能性を含めて総コストで判断しましょう。

住宅ローンはトータルコストで比較することが大切

住宅ローンの諸費用のうち「保証料」「事務手数料」「団信保険料・上乗せ金利」についてはローンを利用する銀行によって差が生じやすい部分です。住宅ローンの比較では、金利水準に加えてこれらの費用も加味し、どれが自分の返済計画に合うかを判断しましょう。

諸費用も含めたローン比較については「住宅ローンはトータルコストで比較」のページをご覧ください。

保証料を比較する実務ステップ

保証料は「無料」と書かれているかどうかだけで判断できません。保証料型、事務手数料型、金利上乗せ型では、借入時に払う費用、毎月返済額、繰上返済時の扱いが変わります。2026年の住宅ローン選びでは、次の順番で見ます。

確認すること	比較ポイント
保証料の支払方法	一括前払い、金利上乗せ、保証料無料・事務手数料型を分けます。初期費用を抑えるほど総支払額が増える場合があります。
繰上返済時の返戻	一括前払い型では、繰上返済や完済時に未経過分が戻る場合があります。返戻事務手数料や計算方法も確認します。
事務手数料との重複	事務手数料が定率型の場合、保証料無料でも初期費用が高くなることがあります。
審査結果による条件変更	審査結果により保証会社付きプラン、金利上乗せ、借入額の減額などになる場合があります。仮審査後の条件を確認します。
短期完済・借り換え予定	早めに借り換える可能性がある人は、戻る費用と戻らない費用を分け、借り換え費用も含めて判断します。