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総返済額を減らす / 借換の目的

総返済額を減らしたいという場合は、住宅ローンの金利タイプを変更することなく、より金利が低いものへと借換を検討するのが王道です。総返済額を減らそうという目的の場合は、基本的に同じタイプの住宅ローンを選択しましょう。ここでは、総返済額を減らす借換についてシュミレーションを交えながらわかりやすく解説していきます。

金利が下がれば、借換のメリットは十分にある

たとえば、同じ金利タイプで残債が2000万円、残りのローン返済期間が20年ある場合でシュミレーションしていきます。現在の金利を5%として借換の金利が下がった場合のメリットを計算していきます。

以上のシュミレーションからもわかるように、ローン期間が20年かつローン残高が2000万円であれば、たった1%の金利を引き下げるだけで、200万円（ローン総額の10%以上）を削減することができるのです。

では、この後、10年間今の返済（年利5%）を続けた場合をシュミレーションしていきます。つまり、ローンの残り期間が10年となったケースです。この時のローン残債を1000万円と仮定します。

今度のケースはどうでしょうか？メリットはあるものの、金利が1%下がったときのメリットは24万円（ローン総額の2.5%程度）となり、借換による総負担額の減少の割合はだいぶ下がってしまいました。

このふたつのケースからわかるように、借換で住宅ローン返済額を減らすにあたっては、そのメリットは、残りのローン残高が高いほど、また残りのローン期間が長いほど、総支払額の削減効果が高いということになります。

借換で総返済額を減らすことができるギリギリのラインはどのくらいか？

それでは、借換を行うことにより総返済額を減らすことができるギリギリのラインというのはどのくらいなのでしょうか、わかりやすく表にしてシュミレーションしていきます。

金利3％から2%へと金利1%の削減ができた場合