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住宅ローンの借り換えで総返済額(元本+利息)を減らす

総返済額を減らしたいという場合は、住宅ローンの金利タイプを変更することなく、より金利が低いものへと借り換えを検討するのが王道です。総返済額を減らそうという目的の場合は、基本的に同じタイプの住宅ローンを選択しましょう。ここでは、総返済額を減らす借り換えについてシミュレーションを交えながらわかりやすく解説していきます。

金利が下がれば、借り換えのメリットは十分にある

たとえば、同じ金利タイプで残債が2000万円、残りのローン返済期間が20年ある場合でシミュレーションしていきます。現在の金利を5%として借り換えの金利が下がった場合のメリットを計算していきます。

借り換え後の金利
総返済額
差額(メリット)
5%(現在)
3160万円
---
4%
2952万円
208万円
3%
2701万円
459万円
2%
2464万円
696万円
借り換えに必要なコストを30万円と仮定する(ローン残債に加える)。また、借入は元利金等返済とする。

以上のシミュレーションからもわかるように、ローン期間が20年かつローン残高が2000万円であれば、たった1%の金利を引き下げるだけで、200万円(ローン総額の10%以上)を削減することができるのです。

では、この後、10年間今の返済(年利5%)を続けた場合をシミュレーションしていきます。つまり、ローンの残り期間が10年となったケースです。この時のローン残債を1000万円と仮定します。

借り換え後の金利
総返済額
差額(メリット)
5%(現在)
1272万円
---
4%
1251万円
24万円
3%
1193万円
79万円
2%
1137万円
135万円
借り換えに必要なコストを30万円と仮定する(ローン残債に加える)。また、借入は元利金等返済とする。

今度のケースはどうでしょうか?メリットはあるものの、金利が1%下がったときのメリットは24万円(ローン総額の2.5%程度)となり、借り換えによる総負担額の減少の割合はだいぶ下がってしまいました。

このふたつのケースからわかるように、借り換えで住宅ローン返済額を減らすにあたっては、そのメリットは、残りのローン残高が高いほど、また残りのローン期間が長いほど、総支払額の削減効果が高いということになります。

 

借り換えで総返済額を減らすことができるギリギリのラインはどのくらいか?

それでは、借り換えを行うことにより総返済額を減らすことができるギリギリのラインというのはどのくらいなのでしょうか、わかりやすく表にしてシミュレーションしていきます。

金利3%から2%へと金利1%の削減ができた場合

残高/年数
20年
10年
5年
2年
2000万円
198万円
76万円
22万円
-9万円
1000万円
81万円
21万円
-5万円
-20万円
500万円
22万円
-6万円
-18万円
-26万円
250万円
-7万円
-20万円
-25万円
-28万円
元利金等払とする。また、借り換えにかかるコストとして30万円が必要になったと仮定する。

 

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